买房时谨防售楼员虚假承诺

【以下信息来源“滚动新闻”，由楼盘网于2017-04-24 06:46:49整理提供】

佛山市消委会日前公布了一起典型消费纠纷案例，在消委会的调解下，房地产公司同意退回认筹金、首付等相关费用给王先生。佛山市消委会律师顾问团律师蔺存宝提醒消费者，商品房买卖中一些买家因信贷材料不达标而违规提交虚假材料，这种做法不仅可能导致贷款审批不通过，还可能被银行列入失信黑名单。

去年8月12日，市民王先生在佛山某楼盘售楼部交付20000元认筹金（后经核查该楼盘预售许可证是8月16日才签发的），8月18日开盘时选择银行按揭方式认购该楼盘一套房子，首付款二成，贷款八成。

认购前，王先生因担心无法得到银行贷款，便询问售楼员，售楼员称银行流水可以帮忙造假，贷款不会有问题，让王先生交纳定金和签订购房认购书。随后，王先生也在约定时间内交了首付款。然而，当售楼员约了指定银行过来办理银行按揭手续时，王先生被告知其流水未能达到贷款要求，故未能签订购房合同。之后售楼员又说帮找其他银行，但一直都没有进展。不久后（2016年10月8日），佛山楼市限购政策出台，王先生的购房首付款从二成提高到三成，已经超出其能力范围，无法继续购房。于是，王先生要求开发商退回认筹金、定金和首期款合计159585元。但双方协商未果。后来，王先生向佛山市消委会进行投诉，经消委会调解，房地产公司同意退回相关费用给王先生。

佛山市消委会律师顾问团律师蔺存宝分析，首先，商品房预售必须取得预售许可证，如无该证商品房不得预售，且开发商与买家签订的预售合同也是无效的。需要指出的是，根据相关规定，如在买家起诉前开发商取得了预售许可证明，预售合同可以认定有效。因此提醒消费者，作为买家，在缴纳认筹金或签订预售合同前，必须要明确所要购买的商品房是否取得预售许可证明。

其次，商品房买卖中一些买家因信贷材料不达标而违规提交虚假材料，这种做法不仅可能导致贷款审批不通过，还可能被银行列入失信黑名单。在本案中，房地产销售人员为了游说买家入市，有不少的口头承诺，实际上，这些虚假承诺往往无法兑现。现实中，就有不少买家因轻信销售人员的虚假承诺而发生纠纷。

此外，因政府房地产信贷政策调整导致无法获得足够贷款，进而导致合同无法履行，是否属于买方违约？根据相关规定，买方如确因信贷政策调整而客观上无法支付首付，无法继续履行合同的，可以要求解除合同，并请求卖方退还定金和首付款。本案最终的结果也是符合相关司法实践的要求的。

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