一房二卖95%系二手房 建议买房人善用预告登记制度

【以下信息来源“滚动新闻”，由楼盘网于2017-04-24 06:43:34整理提供】

央广网北京4月21日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻晚高峰》报道，北京的一位姓黄的房主，2007年将房子卖给了高先生，高先生装修后就住进去了，双方没办理过户登记。之后，黄某把房子又卖给了周某，周某又转卖给马某，马某又卖给王某。高先生不得不打起了官司，可是涉案房屋在“一房二卖”后经过数次转手，想追回可谓难上加难。

这是北京二中院今天发布的案例中的一个。卖房人将同一房屋卖给数个不同的买房人，被称作“一房数卖”，实践中，受房价上涨等因素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显，95%涉案房屋为二手房；几乎全是先买房人提起的诉讼。有的卖房人甚至被追究了刑事责任。

在审理的案件中，卖房人因“一房二卖”被追究刑事责任的并不多见，所以北京二中院法官王继玉对“史某拒不履行判决案”印象非常深刻。事情还得从2002年说起。

据王继玉回忆，赵某从开发商那买了一处房子，2002年就买了，但开发商没给她办证，她就把这个房子转卖给了王某，收了40万块钱，也把房子交付给了王某，但是一直拖到2012年，开发商才通知她去办证。

10年间，房价已经不是10年前的40万了，赵某后悔了。“她去开发商那里将购房人的名字改成了她儿子，这样将来房产证办下来，就在她儿子名下了，她就金蝉脱壳了。” 王继玉说。

眼看自己买了住了10年的房子，得不到产权，王某起诉到了法院。

王继玉介绍，“王某得知这个情况后就起诉了，将母子二人都给告上了法庭，官司也赢了，法院判，‘你们明知道房子已经卖给别人了，还去改这个名字，这个行为不适当’，要求这两个人把房产证办下来，然后配合买房人把房产过户到买房人名下。”

谁知，赵某的儿子史某办下房产证后，随即就将房屋以235万元的价格出售给了孔某，并办理了过户。王某不得不将赵、史母子和孔某一起告上了法庭。

王继玉表示：“所以到我这儿这个案子就是王某诉母子俩和孔某，要求把房子过户回来，说‘房子是我先买的’。但是孔某的也支付了房款，而且房子也过户到了他名下，肯定也不愿意。双方就争这个房子到底归谁所有。”

法院审理认为：没有充分证据证明孔某购房时与赵、史母子存在恶意串通，因此孔某购房的合同也是有效的。

“就一处房子，给谁不给谁？所以就要衡量一些因素。王继玉说，“王某支付了全部的价款，购买房屋合同在先，而且早就住进去了，不但住了这么多年，对房子还有装修，他的权利应该更受到保护些。而孔某在购房中虽然不知情，但是根据现有的证据，他无法证明他去看房了，如果他真去看房了，应该能轻易地发现这个房子已经卖给别人了。所以这个房子应该给先前的买房人。而孔某的合同还是有效的，但是他得不到这个房子怎么办呢？依据有效的合同去主张违约责任。”

法院判决孔某应该将名下的房屋过户回王某名下，自己再依据合同向史某主张违约损失。而史某因“一房二卖”触犯了拒不履行判决罪，被判处有期徒刑一年。

在个案审判中，法院并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。

北京二中院民一庭副庭长蒋春燕介绍了司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则：“已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。”

法官李珊建议买房人尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，同时注意审查房屋状况。“看看房子是出卖人在使，还是有租户，如果有租户，将来怎么清退都要考虑清楚，看看实物还是能发现一些问题的，看看房屋的户口情况，因为现在二手房可能是多重交易之后，上一手买房人再去出售，户口问题也可以查一下。”

法官李珊还建议买房人遵守国家房地产调控政策，加快交易流程，提高交易及时性，善用预告登记制度。“因为现在房价的波动还是比较大，我觉得缩短交易流程，越短交易风险越少，及时网签，网签也是帮助他锁住房屋的一种方式。如果真的到了发生诉讼的情况，（申请）财产保全。”

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