警惕房地产市场成“灰犀牛”的3大证据

　　无论你认为房价涨还是认为房价跌，基本上有一点是共同的认识，那就是过去对土地财政的依赖以及房子的投资属性较高，只是不同的是，有人认为过去如此，未来也如此。另一些人则认为过去如此，未来就不可能继续如此否则很危险。鉴于危险，大家采取的措施是要么讳疾忌医，要么主动求治。

　　很显然我们的调控正是基于对房地产市场问题的基础上的一个调控。就像犯瘾一样，一旦患上基本上就很难摆脱。于是有人就预测这个人废了，也有人认为这个人还有救。其实废与不废，不在于被人看到的表面，的确很难刹住车，但自己很痛苦，一面享受着一时的舒服，却一方面付出着沉重的代价。

　　如果说过去的调控定力不足，让很多人对调控放松抱有幻想，那么从今年不断重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及对调控坚决不动摇的态度看，决心和力度是空前的，国家的调控意志也是坚定无疑的，触碰底线那么必然会严加调控。所以防止房价过快上涨，也是出于稳定的考虑，更是防范风险的需要。

　　这么多年房地产的问题是不用回避的也不能回避，而且国家也没有回避。调控正是为了规避这种风险，最终让大家都有房子住。各地纷纷表态要严厉打好金融风险攻坚战，由此可见金融风险已经不是说说而已，而是到了一个非要整治不可的地步。

　　国家金融与发展实验室房地产金融中心29日发布的《中国住房金融发展报告（2019）》认为：未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰犀牛”，其发展趋缓以及金融风险（特别是房地产企业）的显现，必须对此保持高度警惕。

　　1、房地产过度金融化趋势不可逆转。

　　报告指出庞大的规模以及与宏观经济、金融等部门的高度关联，使得房地产市场风险成为最大的“灰犀牛”。国家金融与发展实验室警示，随着房地产市场发展趋缓以及金融风险（尤其是房地产企业）浮现必须保持高度警觉。

　　“房地产的金融风险不是‘黑天鹅’，而是‘灰犀牛’。”全国房地产商会联盟顾云昌用两个经济学术语来解释房地产市场的风险，意思是说这种风险并非偶发事件（黑天鹅事件），而是大概率事件。

　　其实不难发现房地产过度金融化趋势风险大家都有目共睹，如果没有调控或者调控不及时和彻底落实，这种风险爆发是一定的是可以预见的。绝对不是意外而是需要有时间有防备的。

　　房住不炒正是对房地产过度金融化投资化的纠偏，这种教训一定要吸取，不可再重复老路，否则一定会付出沉重代价。

　　2、高房价对消费的挤出效应越来越明显。

　　房价对消费既有拉动作用也有挤出效应。当房价收入比大于9的时候，促进房地产投资对经济的贡献是负的。去年底中国的房价收入比为9.1倍。由此也迎来了房地产对消费负面影响的拐点。

　　尽管各路专家怎么证明房价没有挤压消费，都无法改变他们为自己利益说话的事实。关于房地产到底有没有挤压百姓消费，我说过再争论好像也没有多大意义，因为有人回答挤压就自然有人回答没有挤压，这是相对的，刨除货币的因素，你的钱少了自然就有人钱变多了，而房地产则是一个非常好的工具。

　　专家的话在一定程度上有他们自己的道理，但那只适用于少数人，炒房者是利益既得者，普通老百姓是没有因为高房价而获利的。我们的社会也决定了不可能只为少数人服务。

　　如果任由专家的观点盛行，继续保持高房价趋势，只会让他们中饱私囊，并不会对广大百姓有好处。这种背后的风险是显而易见的。

　　3、中小房企融资难，重点监控高杠杆负债企业。

　　在房地产调控和防范金融风险背景下，部分银行已暂停地产开发贷款，大部分银行也都提高了开发贷款的审核标准。

　　《报告》指出房地产企业应成为重点治理对象。必须整治房企违规行为。在利益诱惑下，尽管监管部门层层封锁资金仍通过各种隐秘途径输血房地产。融资途径频频被封堵，让房企预期出现明显变化。有业内资深专家表示，无论是银行信贷还是债券投资等，都应对两类房企风险高度警惕：一是货币资金/有息债务较低的房企，融资收紧需要房企靠自有资金支撑而自有资金较少则风险相对较高；二是土地存量储备不足过去又激进拿地的房企，由于房地产销售下行趋势，后续回款不强，外部融资又趋紧还款压力较大。

　　也就是说今年下半年和明年，大型房地产企业会进入偿债高峰，有大型房企可能出现债务违约，更需要注意的是，尤其是一些中小房企更要面临着市场的大洗牌，据了解一些不太靠前的房企在今年以来没有从任何渠道融到一分钱。

　　从目前来看房地产行业共有4家公司违约，分别为银亿股份、中弘股份、国购投资还有华业资本，涉及金额20亿元。相较于其他行业房企整体违约率仍较低。总之在行业融资全面收紧、销售承压的背景下，大家更应规避杠杆高、短期偿债指标差、盈利周转弱的中小房企，所以，由于国家调控及时，并且调控的思路和逻辑也在与时俱进，虽然房地产不太可能会出现问题，而一切以稳定大局为重，但是我们不能把习以为常的坏习惯带到新时代。

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