净负债率远超过警戒线，首创力求缓解资金压力，正加快调整步调

　　首创加速销售、变卖资产，力求缓解资金压力。

　　在危机感的驱动下，曾居行业前30强的老牌房企“首创置业”(02868.HK)正在加快调整步调。

　　日前首创置业发布2019年的中期业绩。在期内，集团实现签约金额405.4亿元，同比增长了12.4%；营业收入104.76亿元，同比增长了47.21%；归属于母公司股东的净利润为11.87亿元，同比增长约61.23%。

　　因受累出货节奏与城市布局，首创置业去年销售目标未能达成800亿元。同时首创置业负债高企，净负债率高达168.63%峰值。规模掉队下，首创今年会加速销售、甚至变卖自身资产以缓解现金流压力。而“断臂求生”的结果是，期末首创置业货币资金约为373.87亿元，相较2018年末增多148.16亿元。但即使如此，首创目前仍杠杆率高企，有息负债约为1023.72亿元，净负债率达到154.3%，远超安全警戒线。

　　失意的老牌房企

　　去年年初，首创置业雄心勃勃提出2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年和2020年销售额突破1000亿元、1400亿元。但不仅去年业绩未达标，首创置业将今年目标下调至800亿。而在上半年其目标达成率刚刚过半。

　　期内，首创置业实现签约面积为162.7万平方米，同比增长了19.4%；签约金额为405.4亿元，同比增长12.4%。主营业务中，房地产销售、咨询服务、土地一级开发、投资物业租赁收入分别为：73.72亿元、0.37亿元、25.65亿元、3.50亿元。

　　销售增长乏力与首创置业的城市布局密不可分。作为隶属于北京国资委的国有企业，首创置业在2003年上市之初仅在北京发展。在2005年后，首创置业开始向西南、长三角拓展将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

　　即使如此，今年上半年其北京地区销售金额约为215亿元，占比高达为53%。天津、上海、成都、重庆、澳洲分别实现了销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。

　　重仓北京，但北京市场并不是首创的天下。根据克而瑞数据显示，上半年北京市企业权益金额榜前三位分别被中海（00688.HK）、首开(600376.SH)、华润(01109.HK)占据。首创置业落在10名开外，仅以权益金额30.2亿元位居第19位。

　　意识到布局掣肘，今年的上半年首创置业动用一二级联动、基金平台拿地、合作开发等模式积极拿地，期内新获13个二级开发项目，总投资额约为171.3亿元，其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%。住宅业务首进苏州、佛山、东莞、厦门等城市。

　　而截至报告期末，首创置业法人土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，权益总建筑面积为904.4万平方米。土地储备总建筑面积中85%为发展物业，其中15%为投资物业及其他。

　　负债高企卖资求生

　　今年以来首创置业持续变卖资产换取现金流。7月31日首创置业公告称，将北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权以3.85亿元底价转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司。仅在7月首创置业便披露了3项“卖资产”的事宜。

　　根据北京产权交易所信息，7月3日其公布称，首创集团旗下康诚置业有限公司拟挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%的股权，转让底价约1.565亿元；同时，首创置业拟挂牌转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

　　出售资产背后，是首创置业对降低杠杆的渴望。截至2018年末集团负债总额达1315.16亿元，资产负债比77.49%，净负债率更是高达168.63%峰值。

　　面对高负债率，首创置业甚至拿出供股计划。3月10日其公告称，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将会增加不超过50%。

　　密集运作的结果是，首创置业现金流压力暂缓。截至报告期末，其货币资金373.87亿元，较2018年末增多148.16亿元。短期借款24.33亿元，一年内到期的非流动负债为226.74亿元，现金足以覆盖短期债务。

　　但降低杠杆率则并非易事。截至报告期末，首创置业资产总额约1953.51亿元，同比增长58.51%；总负债约为1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。

　　其中，集团有息负债达1023.72亿元，股东权益合计为421.15亿元；净负债率154.3%，较2018年末有所下降，但仍处行业较高水平。其中值得注意的是，期内有165.72亿元的永续债，若将此纳入计算，首创置业的杠杆率会更高。

　　根据Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。其中，A股房企高于净负债率平均值的有14家，H股房企有9家，首创置业便是其中之一。

　　资金压力下，首创置业今年上半年动用银行贷款、公募债券、私募债、公司债券、债权融资计划等多种方式募集资金。这导致首创置业当期利息费用达15.28亿元，而同期集团净利润也不过17.59亿元，归属于母公司股东的净利润更是仅有11.87亿元。

　　加快周转回款、多渠道密集融资之外，冲击A股也曾被首创置业视作重大战略之一。早在2004年首创置业便公布回A计划。但内地资本市场对房企上市门槛和要求从未有过根本的松绑，且愈发严苛。2018年9月首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请。

更多房地产、东莞房价、东莞房产讯息尽在东莞楼盘网！