创新低 东莞楼市成交跌6称 房价回落6%

创2014年9月以来最低

11月，东莞楼市成交明显下挫。2016年11月，东莞一手住宅网签3705套，同比去年11月下降63%，环比今年10月下降26%;成交面积约41.8万平方米，同比去年11月下降63%，环比今年10月下降约30%。东莞楼市成交量已连续2月下滑，并创2014年9月以来最低(春节除外)。

2016年11月东莞一手住宅新增供应面积约75.9万平方米，供求比达1.8：1，创2015年3月以来最大，出现严重供求失衡，明显供过于求。

受供过于求影响，东莞一手住宅成交均价与之前相比也有了一定的下滑。2016年11月东莞一手住宅成交均价约15891元/平方米，环比10月小幅下滑约6%。

11月第四周东莞楼市成交连跌6周

在楼市调控新政出台之后，东莞住宅成交量连续六周出现下滑。在多个纯新盘开盘的带动下，上周(11.14-11.20)东莞住宅成交量开始止跌回升，不过，整体市场仍处于低迷态势。据统计，上周东莞一手住宅累计签约774套，环比前一周增加78%，均价约17974元/㎡，环比微涨3%。

上周住宅签约量前十的区域中，均价超过1.7万/㎡有1个，过2万/㎡的有4个，全市32个镇仅企石镇的房价仍停留在万元以内。与之前一周相比，上周房价出现环比上涨的镇街有17个，有10个镇街出现下跌。业内人士分析指出，由于深圳客观望情绪浓厚，东莞本地客无力支撑现今过高的房价，因此建议开发商在新品开盘时应理性定价。

成交概况——

新盘入市拉动市场成交 上周东莞新房卖了774套  

今年国庆假期期间，东莞历史上首次出台了住宅限购和限贷政策，此外还将非普通住宅(144㎡及以上户型)的最低首付比例提升至6成。受楼市调控政策的影响，东莞楼市成交量应声下跌，住宅成交量连续6周下滑，市场由火热转为低迷状态。

不过，在上周多个新盘入市的带动下，东莞住宅成交量开始止跌回升。(11.14-11.20)东莞新房累计网签774套，环比前一周增加78%，平均每天成交约111套，这是近七周以来东莞住宅成交量首次出现回升现象，不过，从楼市整体成交情况来看，由于购房者观望情绪浓厚，市场成交仍然处于低迷水平。

在具体的镇街成交情况方面，上周大岭山镇以166套的成交套数排名全市新房成交量的榜首，占比全市总成交量的21%，麻涌镇和黄江镇紧随其后，位列全市二三名，成交套数分别为142套和74套。业内人士分析认为，大岭山镇和麻涌镇有多个新盘集中开盘，是导致上周全市住宅成交量出现明显上升的主要原因。

房价变化——  

东莞新房均价17974元/㎡ 价格直接决定开盘去化率

在房价方面，上周东莞全市一手住宅均价17974元/㎡，环比前一周微涨3%,主要是受高价个盘集中签约影响，据统计，上周东莞成交均价在2万元/㎡以上有8个镇街共235套，占比30.36%。从实际认购市场上看，本周开盘项目中，部分开发商降价意愿不明显，定价仍然较高，开盘去化率不尽如人意，而价格相对合理的项目去化率则较为理想，体现现阶段价格是影响购房者入市的最重要因素。

上周东莞共有5个楼盘集中开盘。其中，三正瑞士公馆推34套181-203㎡别墅，均价40000元/㎡，去化约5成;同步推售184套97-112㎡洋房，均价23000元/㎡，去化约3.4成;恒大翡翠华庭推151套74-121㎡2-4房，均价11300元/㎡，去化约9成;万科珠江东岸推204套73-96㎡带装修洋房，整体约12200元/㎡，去化约9成;中信红树山推363套85-101㎡毛坯洋房，均价23000元/㎡，去化约3成;保利中惠悦城共推85套17-60㎡商铺，均价约24500元/㎡，去化约9成。

从镇街成交均价来看，据统计，截止至上周，东莞有28个镇街房价在1万元/㎡以上，其中，松山湖以32406元/㎡的成交均价排名全市首位，塘厦镇、东城区排名第二、三名，成交均价均超过2.5万元/㎡。

后市展望——  

东莞住宅库存急剧上升 开发商应理性定价

截至上周东莞一手住宅库存面积约296万平方米，创今年3月以来最高。按照过去2个月平均消化速度来测算，去库存时间为6.7个月，较10月上升3.4个月，回到去年5月水平。如果按照过去四周的去化速度测算，去库存时间则急剧上升至10.6个月，暂时处于安全水平。

业内人士分析指出，临近年末，部分开发商们会对年终业绩做最后的冲刺，未来一个月时间里，预计东莞住宅推货力度将明显加大。该人士表示，由于新政出台后，深圳客观望情绪浓厚，本地购房者又无力支撑现今东莞过高的房价，因此，建议开发商合理定价，方能顺利出货。