上海新政严审住房贷款减少金融风险

1月21日，上海房产局发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，主要内容有,将离婚追溯年限升为3年、增值税征免年限提升为5年，个人住房贷款审慎管理、加大住宅用地供应以及优先满足“无房家庭”自住供房需求等。

该《意见》的出台被业界解读为上海坚定“稳市场、稳房价、稳预期”的决心，也是促进消费升级的重大举措。

政策影响长期且深远?

易居研究院数据显示，2020年，上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，新房与二手房成交量均达到近4年来新高。

从价格上看，据贝壳研究院统计，截至1月17日，重点18城二手房业主调价中涨价次数占比为28%，环比去年12月提升近6个百分点。上海业主调涨占比40%左右。

市场成交的火热和价格的大幅上升，令上海楼市频频登上热搜。早在此前便有传闻为严控过热现象，闵行区房管局将采取一系列措施来防止新房认筹过热、房价上涨过快，尽管这个传闻随后被否认，但其背后释放了社会对上海楼市的高关注度以及对政策升级抱有预期的信号。

21日晚突然发布的政策又是否能真正为楼市灭火呢?

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，也许部分政策不会马上产生效果，但总体来说政策很有效，这个效益是长期且深远的。

丁祖昱提到，短期来看，政策可以起到稳定房价、抑制投机炒作的效果，《意见》提到的打击假离婚、完善摇号制度、增值税征免年限调整，以及个人住房贷款调控等方面，通过对问题核心点的切入可以整体稳定市场，从中长期来看，增加土地供应、租购并举等可以为市场带来好的预期，对市场产生长期的稳定促进作用。

严审住房贷款有利于减少金融风险

从金融端来看，《意见》第五条提到,严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

房地产与金融密切相关，2020年融资层面的调控可谓层层加码，继“三道红线”监管出台后，2020年最后一天，央行、银保监会便发文要求设定个人住房贷款占比上限的两道红线，督促踩线银行及时调整自身房地产贷款占比,防止资金大规模流入房地产领域。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示,“两道红线”只是对总量的控制,是预防性的,但无法解决在个案中的实际问题.只有通过对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,才能避免出现坏账,进而引发系统性的金融风险。

具体来看,住房信贷政策的作用主要体现在三个方面,胡景晖说到。

第一，防止出现金融违规,打击通过中小企业骗取经营贷、消费贷来凑首付的现象。

第二，防范金融系统风险.以往通过收入证明获得住房贷款的方式无法真实反应购房者实际收入水平.加强审贷管理,预防出现大量房产按揭贷款的坏账率。

第三，鼓励消费升级,防止本该流入消费领域的贷款流入房产领域。

据国家统计局网站显示,2020年社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%，数值出现下降。胡景晖表示，我国在消费升级以及扶持中小微企业方面还有成长的空间，此次通过对房地产贷款的集中管理可以防止资金违规流入房地产领域导致炒房现象出现。