个人住房贷款利率做调整，以后东莞人房贷是会下降还是上升？

　　这两天最受大家关注的肯定就是中国人民银行发布最新公告，从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整的消息了！那么新政出台后，东莞人的房贷是多了还是少了呢？

　　根据该公告显示，首套的商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率（LPR），而二套的商业性个人住房贷款利率则不得低于相应的期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　新发布的新政规定了首套房、二套房利率的下限，但是却未提及利率上浮的上限。即是说，最低下限不得低于当月的LPR数值，上浮则没有上限规定。从东莞来看，在新政实施后，实际房贷利率到底是下降还是上升？而有业内人士认为，伴随着银行的资金紧张，银行之间的借贷成本增加，房贷利率上浮也是大概率事件。

　　01 东莞多家银行首套利率上浮10%

　　根据乐有家提供的东莞商业银行房贷利率情况来看，只有浦发银行执行首套利率上浮5%。中国银行、招商、兴业、工商、建设、农业、邮储、中信、民生、农商行、交行、东莞银行等12家银行的首套房利率大多执行基准上浮10%，二套房利率执行基准上浮15%；平安银行的首套房利率执行基准上浮15%，二套房利率执行基准上浮20%；广发、光大、华夏等3家银行的首套房利率大多执行基准上浮20%，二套房利率执行基准上浮25%.从17家银行来看，目前在东莞购买首套房，已无基准利率，二套房利率基本为1.15倍利率。

　　02 调整后利率和相比以前有什么变化？

　　实际房贷利率会下降还是会上升呢？

　　按照公告显示，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；而二套个人住房贷款利率则不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算，即为LPR+0.6%=5.45%）。

　　当前央行五年期以上贷款基准利率是4.9%，如果是按照东莞大多数银行执行的首套房基准利率上浮10%，最终的房贷利率是5.39%。二套房按照基准上浮15%，最终利率是5.63%；均高于8月20日5年以上的LPR的数值。

　　而按照最理想的情况，首套房利率采用当前LPR的数值（4.85%），不加码基点，100万元30年等额本息，贷款约定利率重定价周期为合同期限，利息约为89万元，若按照东莞目前基准上浮10%计算，在同样条件下，利息约为102万元，与目前相比较，利息少了12万元。

　　也有业内人士指出，LPR为浮动数值，每个月都会调整，由于新政只设定了下限，未设置上浮的上限，最终是多少，除了要看10月新政执行时相应的LPR，还需要符合“因城施策”的方针，结合当地的情况制定加基点的标准。

　　另外还值得一提的是，新规规定了10月8日利率调整之后，贷款人可以和银行约定利率重定价周期，周期最短为一年，最长为合同期限，当每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　换句话说就是，LPR每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，如果之前有约定就可按更低利率去还贷；如果利率上升，贷款人也需要承担利息增加的压力。

　　03 个人住房贷款利率调整对楼市有什么影响？东莞未来的贷款利率将会如何变化？

　　据融360大数据研究院分析师李万赋预计，执行利率短期内将很难出现显著的、普遍性的下降。如果10月8日后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将会有所上升。

　　据广发银行东莞信贷中心的一位员工表示，新规出台后暂时还未收到相关的调整通知，目前（广发的）住房利率暂未有变动，但是额度相对较紧，每个月月初都是释放一些额度。另该员工还表示，进入下半年后，银根也会逐渐缩紧。

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，下半年楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调而不会下调。