专家支招——破解长租公寓潜在风险

　　近期总部位于南京的乐伽公寓宣布停止运营。据统计这已是近一年半以来第23家宣布倒闭的长租公寓品牌。从“投资风口”直到“爆雷潮”，长租公寓为何频频出现运营问题？未来应该如何防范潜在的金融风险？专家指出当前长租公寓市场并非单纯的“房东租客”关系，更多地会涉及到金融因素，相关风险需加强防范。

　　广东省的住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：目前各类的长租公寓发展都处在瓶颈期，均出现萎缩迹象。

　　从项目投资方来看，长租公寓投资方主要包括房企开发商、创业企业和房产中介公司。创业型长租公寓如魔方公寓以及YOU+等主要依靠A轮B轮融资等资本加持；房企的长租公寓如万科泊寓以及龙湖冠寓等则依靠房企自有资金；房产中介旗下的长租公寓如自如、相寓，主要是轻资产运营，房源大多较为分散。

　　中房经联主席胡景晖则表示：行业集中度上升使综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现，实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。

　　易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出：当前经营困难、倒闭破产的以小型长租公寓居多，主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型长租公寓目前仅是经营节奏放慢，暂未出现破产停摆的情况，未来长租公寓仍具有较好前景。

　　险资等的长线资金对长租公寓颇有兴趣。平安集团总经理任汇川表示，平安集团正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓以及人才保障房的项目。

　　胡景晖指出从发达国家的经验来看，长租产业需要的是长期、大规模和便宜的资金。但实际上目前国内资本市场基本都是短钱、热钱、贵钱，资金的属性与产业的属性不匹配。“在国外，也基本都是养老、保险或风险业务型资金进入该行业。”

　　据胡景晖介绍，截至上半年全国约有95万间集中式长租公寓和240万间分散式长租公寓，覆盖了近20个一二线城市的400余万租客以及100余万小业主。据他推算，通过租金贷、押金以及租金错配形成的资金沉淀规模高达200多亿元。

　　中原地产的首席分析师张大伟认为：长租公寓存在的问题不仅在于推涨房租，更在于金融化带来的“资金池”，而资金池的风险在于掩盖运营问题，后移投资风险。“现在一些长租公寓企业已经不是租赁企业，而变为标准的‘金融企业’，装修以及分租等都只是对资金池的补充。”

　　李宇嘉对此表示：需避免长租公寓与互联网金融平台对接，应该防范长租公寓产生互联网金融产品的风险。

　　严跃进补充道，如果长租公寓可以妥善解决“在租金未付给房东的情况下，如何保障租客租赁权”的问题，仍具有较好的市场机会。目前长租公寓的压力在于经营方面存在诸多问题，很多项目虽融资力度大，但是资金回笼效果不佳。

　　李宇嘉认为：防范长租市场存在的金融风险首先要加强对互联网金融平台和长租公寓公司的监管，严禁租赁贷等违规融资行为，避免资金池的形成。在租金方面，要建立监管系统，防止资金挪用甚至卷款潜逃。

　　严跃进认为：可适当在保证金、准备金等方面落实新政策。一是筑牢“防火墙”，有助于对租客形成保险作用；二是能够约束企业盲目扩大，形成成本概念；三是利好后续对长租公寓资金面的监控为企业稳健运营提供保障。

　　胡景晖提出：应该尽快启动相关立法工作，保护租客隐私以及财产生命安全。同时要尽快建立行业标准和企业的登记备案制度，大幅度提高长租公寓运营企业押金数量和准入门槛。针对企业“爆雷”租客“无家可归”的情况，各城市应紧急储备可用于出租的公租房、廉租房、低价出租房源，用于租客安置。目前大型国企、央企以及国有银行进入长租领域，有望成为该行业未来的主导力量，很大程度上会降低行业“爆雷”风险。随着住宅租赁运营被认定为国民统计中新的产业类别，在减税降费方面存在空间，将对行业现有的财务模型和经济测算指标等产生实际的影响，提高整个行业利润率。

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