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30年后的深圳会是什么样子?带你看未来之城在市场的前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下,接下来房企拿地时将会愈发的谨慎。
根据CRIC对8月份上旬监测的土地市场数据来看,流拍加剧、溢价率下滑的这一趋势在8月份依然延续,土地市场降温显著。
01 中央、地方双调控
资金来源、盈利预期同时收紧
自7月以来中央和地方政策频频落地,旨在加强对房地产行业的调控。
中央方面,月初国家发改委发文,融资环境将进一步收紧。银保监会约谈多家信托公司,要求严格落实“房住不炒”,进一步约束房地产投资行为。
而在月底,中央再次强调“房住不炒”宗旨,并将落实房地产长效管理机制,第一次 明确不将房地产作为短期刺激经济手段,预示着房地产市场调控仍将从紧。
在地方层面上,苏州、大连等城市也在7月相继加码调控政策。一系列的举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的作用。
7月财政部还推动土地增值税立法并修改相关条文,将增值率低于20%的普通住宅免税的规定,调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或免征。
对于高房价高地价的一二线城市而言,此举将大大收窄项目的盈利空间。
就政策层面来看,在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下,房企接下来拿地将会愈发谨慎。所以未来土地市场的流拍率上升是大概率事件,整体土地市场热度仍然将会维持在一个较低的水平。
02 下半年流拍现象明显增多
无人竞标、惜售、控热度等现象共存
市场分化加剧
由于企业融资环境再度收紧,导致企业拿地更加谨慎。7月份土地流拍地块数量相比6月份有明显的上升,且流拍加剧的趋势在8月依然延续。
截至到8月11日,重点城市已有26块土地流拍,环比7月份的同期近乎翻番,土地流拍有加剧的趋势。
就流拍土地城市分布情况来看,常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等一些三四线城市均有土地流拍,但数量相对较少。
除三四线城市以外,昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少都有土地流拍情况。其中昆明、成都2城流拍现象是最为严重的,流拍土地数量位居前列。
而造成土地流拍有多个方面的原因:
第一、绝大部分是由于房企报价未达出让底价所致,主要是由于房企前两年拿地节奏偏快,自身处于偿债的高峰期,加之融资渠道收紧,房企资金链偏紧,因此出价极其谨慎。
第二、由于上半年地市热度高涨,而政府对于土地出让的心理价位偏高,而在供地指标偏紧的大背景下,政府比较惜售。
第三、也有相当一部分土地未成交是为控热度、政府主动撤牌导致。
03溢价率连续三月下调
不过合肥、东莞等少数城市的溢价率仍超30%
在政策严控、融资收紧背景下,土地市场热度明显回落,溢价率连续三个月下滑,7月300城的溢价率已降至12.9%。
重点监测城市7月溢价率降至14%,较6月下降8个百分点。从8月份上旬数据可看出,溢价率降至到8%,降温趋势有加剧之势。
其中一方面是, “限地价、限房价”等土拍规则的压制,而另一方面则是受融资收紧的影响,企业拿地的热情不及二季度,近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至是底价成交的案例。
目前溢价率依然处于较高区间的城市有:合肥、金华、东莞、南通、南宁这个几个城市,5城溢价率均超30%。这些城市或是受人才新政利好,或是受规划利好。
绝大多数城市的溢价率较二季度均有明显下降,比如济南、青岛、郑州等二线城市,溢价率均低于2%。
这些低溢价的城市也是二线城市中流拍较为严重的城市,土地趋冷趋势已经从三四线城市蔓延至二线城市,范围正在逐渐扩大。
在政治局会议重申“房住不炒”,并第一次 提出不将房地产作为短期刺激经济的手段的宏观背景下,未来房地产调控仍将从紧执行;受融资信贷收紧的影响,房企拿地态度是越发的谨慎。
其中值得注意的是,与主流地市走冷的大趋势不同的是,成都等少数热点城市依然在通过限地价、现房销售等方式控制地价,市场分化现象依然存在。
而与此同时,溢价率也已连续三月下调,且这一降温趋势在8月份会有加剧之势,出现这一现象的原因,一方面是受“限地价、限房价”等土拍规则的压制,另一方面也受到融资收紧的影响,使企业拿地热情不及二季度。
那么未来土地市场会如何?预计进一步下滑的空间不大,大概率会持续低位运行;流拍或将进一步加剧。
不过,对于资金面相对宽裕的企业而言,随着土拍热度持续降温,下半年或许不失为补仓拿地的好时机。
责任编辑: dgyly
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