深究粤港澳大湾区未来楼市的发展

粤港澳大湾区未来楼市会是怎样的发展？大湾区规划哪些城市会受益?房地产市场又会如何演变?
　　粤港澳大湾区“四轮驱动”，前海、南沙和横琴成试验田及发展高地
　　毫无疑问粤港澳大湾区是继一带一路、京津冀协同发展和长江经济带之后，又一个国家级发展战略，有望成为中国新的经济增长极。
　　粤港澳大湾区远期发展目标分两步走：到2022年，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成;到2035年，全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。届时粤港澳大湾区将形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，力争打造继旧金山湾区、纽约湾区和东京湾区之后的世界第四大经济湾区。
　　区别于多为单核结构的国际经济湾区，粤港澳大湾区则是“四轮驱动”，核心引擎在于香港、澳门、广州和深圳四大中心城市。其中，香港无疑抢占了“C位”，将在跨境投资、离岸人民币业务、自由贸易协定、亚投行等领域施展拳脚。与此同时，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力，香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海更要强强联合。受此影响，粤港澳大湾区同城化建设将进一步提速，并将在创新环境、基建交通、产业体系、公共服务等方面融为一个整体，以优势互补、互利，进而带动城市交通、经济、产业等领域协同发展。

　　粤港澳大湾区重点建设领域涉及科技创新、基础设施、现代产业、生态文明、金融服务等，并在教育、文化、旅游、社会保障等领域深度合作，共同打造宜居宜业宜游的优质生活圈。其中，“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊备受市场关注，我们认为深圳以互联网为代表的科创产业将与香港高校、科研院所强强合作，全面推动科技成果转化。鉴于科创人才乃是科技创新的血脉，预计广、深两市将进一步降低人才落户门槛，对于高端人才更将提供诸如人才公寓、购房补贴、生活补助等福利，以期吸引更多高素质人才落户就业，助推城市经济、产业更好、更快发展，房地产市场也将明显受益。值得关注的是，深圳前海、广州南沙、珠海横琴有望成为内地对接港澳的窗口，充分发挥前海、南沙、横琴等改革试验田效应，全面融合粤港澳三地不同的社会、法律制度，重点打造内地与港澳深度合作示范区。我们认为前海、南沙、横琴有望成为大湾区新一轮发展高地，房地产市场前景着实可期。
　　粤九城楼市对政策敏感性高，城市间广泛渗透、购房需求多向外溢
　　纵观近年来湾区粤9城房地产市场变化，不乏以下共同特征：其中一点，广东9城房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大。2016年3月深圳率先升级限购，2017年3月广州跟进升级限购，随后广、深两市房地产市场明显降温，投资性需求梯次离场。而从市场走势来看，深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创历史新高，随后成交量均高位回落。近年来，深圳、广州成交量仍处下行通道，但同比跌幅明显收窄，2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。另外，2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令，核心城市投资性需求被迫离场，成交量皆高位回落。相较而言，珠海市场对政策敏感性颇高，因政策严厉打压，珠海市场步入调整期，成交量连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利，叠加2019年市场普遍预期调控政策将有所松绑，粤9城房地产市场将显著受益，市场前景可高看一线。

　　其中第二点，粤9城房地产市场规模呈现不同的城市梯队。具体而言：受制于调控政策持续高压，核心城市成交量连续两年低位运行，广州略超1000万平方米，深圳则不足350万平方米。惠州、佛山堪称“超大卫星城市”，2018年惠州、佛山双双跻身成交面积TOP10城市，市场热度可见一斑。东莞、中山可谓“中等卫星城市”，近两年成交量皆不足惠州、东莞的一半。江门、肇庆房地产市场相较封闭，成交主力皆为本地居民自住以及改善性需求，核心城市外溢置业需求成交占比寥寥。江门、肇庆堪称“小型卫星城市”，市场规模暂居末位，多数年份成交量均在200-300万平方米区间范围窄幅波动。珠海市场率先调整，近两年成交量皆不足200万平方米。
　　其三，因地理位置临近深圳，长期以来东莞承接了大量的深圳外溢置业需求，市场高热阶段成交异常活跃，全年成交量接近1000万平方米。而在东莞限购后，深圳外溢客群由东莞分流至惠州，市场热度持续提升，近两年惠州成交量迭创新高，2018年升至1700万平方米高位，仅次于重庆，位列城市成交面积榜第二名。反观，佛山限购后，市场虽有降温特征，但成交量依旧维持在较高水平。中山、江门、肇庆等对佛山的分流作用并不明显，成交量整体提升幅度有限。一方面，广佛同城化建设成效显著，现已在基建交通、产业体系、公共服务等领域深度融合。因此，广州外溢客群更为青睐佛山，优先级明显高于中山、江门、肇庆等市。另一方面，深圳乃是典型的移民城市，本地居民对周边卫星城市并不排斥，更无明显的地域鄙视链。另外，深圳供地长期受限，房价持续高位运行，很大程度挤压大量刚需客群外溢至周边卫星城市，东莞、惠州显著受益，已然成为深圳刚需客群的第一居所。
　　大湾区中长期市场前景一片大好
　　展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。

具体而言:广州、深圳市场需求基数和购买力都相对坚挺，叠加土地供应有限，市场将持续供不应求格局。佛山、珠海将分别与广州、澳门强强联合，新一轮发展红利着实可期，叠加核心城市外溢置业需求不断涌入，房地产市场可高看一线。预计佛山成交量将稳步提升，珠海市场有望摆脱盘整，成交将逐步回升。同样受益于香港、深圳、广州等核心城市需求外溢，惠州、中山市场热度将惯性延续，成交量将持续高位运行;东莞市场调整阶段性收尾，成交量将明显回升。
　　预计江门、肇庆市场规模将明显扩容，成交量增长空间可期，后发优势将逐渐显现。
　　鉴于深圳前海、广州南沙、珠海横琴将重点打造内地与港澳深度合作示范区，有望成为大湾区新一轮发展高地，必将成为房企布局投资的沃土，市场前景长期看好。