业内人士解读“公摊面积”取消：只要总价不变，影响有限

　　小编在东莞一楼盘参观样板房 资料图

　　这两天，有关“公摊面积”的新闻被刷屏，大家都在讨论：难道“建筑面积”“公摊面积”以后真的要取消了吗？东莞市场情况如何？取消后对消费者会有哪些影响？看看业内人士怎么说。

　　/ 市场现状 /

　　东莞目前房价备案

　　显示两种计价方式

　　昨日，记者走访南城某在售楼盘，该楼盘的售楼员介绍，项目在售的小别墅产品面积约142平方米，公摊面积仅有6平方米，加上地下室以及赠送的小院等面积，使用面积高达220平方米，洋房的套内面积约为建筑面积的八成。

　　虽然购房时，销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径，但事实上，东莞的购房合同以及房价备案表中一直都提及两个面积。

　　我国《商品房销售管理办法》中规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。东莞目前的房价备案中，既显示了建筑面积的单价，也显示套内面积的单价，在买卖合同范本中，也明确了开发商与购房者之间使用何种计价方式进行交易。

　　记者在东莞一份一手房的购房合同中看到，一套93.42平方米左右的商品房，在“合同标的物基本情况”这一条款中，就明确规定“该商品房合同约定建筑面积共93.42平方米，其中，套内建筑面积75.53平方米，共有分摊面积约17.89平方米”。

　　在“计价方式和价款”一栏中，又同时列出两种计价方式，以套内面积/建筑面积出售，单价及总金额分别是多少。

　　/ 业内分析 /

　　按套内面积计算

　　将减少房产纠纷

　　一旦政策实施，会对东莞市场产生怎样的影响？东莞市房地产协会秘书长陈骏良告诉记者，对东莞市场影响不大。“目前东莞市场在销售新房时，就已经要求销售人员向购房者告知套内建筑面积单价，只是很多消费者并不太留意该价格，一旦开始实施按套内面积销售的政策，虽然消费者初看有点接受不了提升的单价，但只要总价不变，消费者也并不会太在意。”陈骏良告诉记者，如果实行了该政策，东莞市场上阔绰的户型设计可能会减少。

　　东莞合富辉煌高级分析师李兴旺介绍，当前房地产市场模糊了“公摊”和“套内面积”，按套内面积计算，将减少房产纠纷，有利于房地产行业规范和透明化。最大的意义是消费更加透明。如按套内计价，在短期内，会给消费者心理影响，即单价会“上涨”，但影响程度有限，因为总价不变。

　　这对房企提出了更高的要求，“如何在不影响居住舒适度的前提下，减少公摊”将成为课题，考验开发商的设计，还有取舍。公共空间增大了，开发商成本上升，居住舒适度上升，房企定价，也自然上升。视不同项目而变化，高端物业和普通住宅，公摊会有差别。

　　东莞另一位不愿具名的业内人士分析认为，公摊面积是一个综合性的话题，不能单纯看数据。住宅交易使用公摊面积还是套内面积，其实本质是一样的，“使用套内面积计算，单价肯定显示会更高”。若房产交易统一按套内面积来计算，物业收费，税费缴纳等相关的参考标准可能也会随之调整。此外，如果过于强调公摊面积，房企是否在开发设计时压缩公摊面积，从而降低了住房的舒适度？

　　/ 设计师说 /

　　拿地时就有容积率要求

　　不能随意压缩公摊面积

　　在一家全国性房企东莞公司负责户型设计的设计师肖先生告诉记者，他也关注到按套内面积卖房或全国推行的新闻，不过作为设计师的他则说，全国范围内已经有城市是按照套内面积售房的，不同的规则出台，还会陆续出台相应的补充条例，不可能一刀切，现在的房子突然变成按照套内面积销售，这需要一个磨合的过程。

　　有市民担心，实施该政策后，开发商设计人员会压缩公摊面积，尽可能地将园林、过道、电梯间、楼梯间的面积压缩？肖先生说，相比而言，公摊建筑的建设成本要低很多，开发商建设一个小区，在拿地时便有明确的容积率要求，不能随意地压缩公摊面积。

　　肖先生告诉记者，目前只有初步的政策规划，等到真正实施，肯定还会有大量的改动规则陆续出台。楼盘设计的改变，要等一切的规则落定，才能按照新规则设计。