未来城镇化的不确定性和机遇在何处？

　城镇化率与房地产的增量机会
　　来自国家统计局的数据显示，中国2017年的城镇化率为58.5%，略高于世界平均水平（54.8%）。高城镇化率一直是发达国家的典型特征，一般在80%左右，日本高达90%以上。根据预测，中国城镇化率会在2019年达到60%，2030年达到70%。
　　杨现领称，这意味着，2018-2030年对应的城镇人口增量超过1.9亿人。他认为，2亿左右的新增城镇常住人口是一个巨大的增量市场，也是中国房地产的最后一波增量红利。
　　这新增的人口如何流动、怎样撬动区域经济的发展格局？势必关系到房地产行业的发展形势和转型机遇。
　　事实上，由于地理区位和发展基础不同，区域发展不均衡是中国城镇化发展不可避免的特征之一。据贝壳研究院预测，2018-2030年的人口增量中约有43.4%的比例将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群，其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。相应地，上述地区在房地产开发、建筑、物流、科技、文化旅游等产业方面的转型升级机遇仍较大。
　　杨现领表示，以北京、上海、广州-深圳为核心的京津冀、长三角、珠三角三大顶级城市群顶端优势积累的势能在空间上进行扩散、传导和释放，转化为中国其他城市群的发展动能，不同城市群内部和之间发生联动，形成中国城市发展的新格局。
　　城镇化新要求：高质量发展
　　伴随着城镇化率的快速提高，城镇的基础设施建设水平明显优化，居民生活得到显著改善。但老百姓对美好生活的追求永不止步，迈入新的阶段，城镇发展的质量如何进一步提升，继而被视为重要命题。
　　而当前城镇化发展的现状与痛点是什么？杨现领表示，第一是土地城镇化明显快于人口城镇化，第二是土地利用率低、效能较差。其中，比较明显受到诟病的像城市高速建设下的“空城”、“鬼城”现象，城镇建设用地的拓展却难以支撑城市人口发展等等。
　　杨现领认为，要通过几方面去改变上述问题，第一，多种开发模式并举，提升用地效能和行业持续性；第二，人口-住房政策联动，解决城镇人口住房需求；第三，合理配置调控工具，保障房地产业良性发展。
　　未来城镇化的不确定性和机遇在何处
　　与城镇化发展同步同调的，是国内新的科技革命和产业变革不断继续，庞大的中等收入群体正在崛起，蕴藏着大量消费升级的需求。不少专家认为，种种经济变革因素，直接给中国经济以及企业带来升级的压力，对供给质量和水平提出更高质而多元的要求，这也正是发展机遇所在。
　　具体到房地产行业而言，共识在于，政策与长效机制不离“房住不炒”的核心，稳定房价是重要指标。
　　对此，杨现领理解为三个维度，一是在住房作为个人消费品和投资品之间的平衡，由原来的投资性需求最大限度地往消费品的需求上转移，也就是回归居住的本质；二是从地方政府和房地产的关联上，从之前对土地的过度依赖，开始逐步转向让房地产回归行业自身发展规律的轨道上；三是从整个宏观审慎、金融稳定安全的角度来讲，让土地从金融资产的属性回到自身，不能再作为地方政府加杠杆的一种重要方式。
　　无论是宏观经济的趋势改变、市场的周期性波动，还是行业需求的变化，都并未直接影响房地产行业的市场发展，相反，高质量与业务升级或给整个行业打开更大的未来市场空间。