房子只能活30年?

    建筑物从建造到使用全程的总时间称之为建筑寿命，即从建造开始直到建筑物毁坏或丧失使用功能的全部时间。狭义上是指建筑从开始投入使用，到最终拆除或彻底报废的总时间。关于中国房子“短命”的问题，其实一直都有争议，中国房子之所以给大家造成“短命”印象，跟过去的城市规划有关，也跟早期国内建造水平有关。

    现代住宅的主体结构至少可用50年

    建筑的寿命影响因素众多，理论上很难测算。但据明源君所知，绝大部分房子主体结构是符合国家标准的，也就是说，正常情况下，主体结构至少50年内没有太大问题。如果不遭遇不可抗拒的天灾人祸，主体结构的寿命达到百年以上完全有可能。

    跟住宅寿命相关度较高的概念，是结构的设计使用年限，以及设计基本年限。我国普通建筑这两个指标都为50年。2019年4月1日即将实施的《建筑结构可靠性设计统一标准》中就有如下规定：

    3.3.1建筑结构的设计基准期为50年。

    3.3.2建筑结构设计时，应规定结构的设计使用年限。

    设计使用年限指的是，结构不需要进行大规模维修就能按预定目标使用的时期。这并不意味着，过了50年这个房子一定没法用了，也未必要达到50年房子才会坏掉。50年的结构设计使用年限通俗来说，五十年内房屋结构可靠度在一个相当高的值以上，比如在在95%以上，五十年后它的可靠度会降低。当然，这并不代表着这房子就废了。好比东西的保质期是50年，过了保质期不一定变质，没到保质期也可能已变质，这个年限也是国际通行标准。

    设计基准期是用来确定各种可变荷载的可靠取值时的时间界限。以抗震设计为例，标准规定的是50年基准期内，小震不坏，中震可修，大震不倒。三者在50年内的超越概率分别约为63%、10%、2%～3%。通俗来说，50年超越概率为63%相当于地震出现频率为50年一遇；50年超越概率为10%相当于474年一遇；50年超越概率为2～3%相当于大约2000年一遇。根据这个设防目标用来指导各种材料结构设计的相关系数，保证房子在50年内对可能出现超强荷载做出恰当的反应。

    使用阶段暴力装修，导致房子伤筋动骨

    人们习惯于将住宅的耐用问题全部归咎于开发商，这对开发商来说并不公平。一个房子即使前期规划设计施工全过程都没问题，且使用期间未遭遇不可抵抗力的侵害，也未必就能够“活”得长久。毕竟在中国，装修方式对建筑的杀伤力也是不可小觑的。很多人把中国式装修方式称之为“野蛮装修”，一方面是因为中国式装修存在很多违规手法，比如，在承重墙开门开窗，甚至私自拆改承重墙，破坏建筑的荷载能力；卫生间加装大型浴缸，导致楼板下挠、开裂、渗漏，影响结构安全；还有外阳台改装成卧室，外阳台改造成厨房等，致使阳台挑梁或挑板根部断裂等等。这几年各地带装修交付比例不断提高，开发商把装好的新房交给业主，一定程度上降低了业主乱拆乱建的风险。但旧房翻新对住宅主体结构的损伤，却依然是不可控的。

    中国绝大部分的建筑，主体结构和填充体（即非承重部分、外饰面、内装、设备、管道等）连成一体。如前文所说，正常情况下，建筑主体结构的设计使用年限为50年，而填充体的寿命却比这个要短得多，比如管道的使用寿命在15年~50年之间；外墙饰面在15年~20年之间。二手房交易活跃，比如一线城市，一般5到10年房子会易主一次，而二手业主常常会对房子重新装修，免不了要对房子重新“开膛破肚”。很多二手房经过翻新装修之后，表面看似焕然一新，内在却千疮百孔。受损墙体得到修补，但对建筑造成的结构性伤害却是无法逆转的。

    城市规划和土地供应跟不上城市发展，造成建筑频繁拆改

    我们用几十年时间，把城市化率做到了58.5%。这个过程发达国家花了几百年。快速城市化的过程中，规划跟不上城市发展速度，十年前的规划到现在看来大部分已不适用，修改规划则常涉及到建筑拆改，比如现在很多城市拆迁的对象，大多是上世纪80年代的建筑。另外，重点城市人多地少，土地面积不足，不得不改造低密度的建筑群。

    截止2016年，深圳的土地开发强度已接50%，远超30%的国际警戒线，深圳区域内早已无可供成片开发的土地。而城市人口依然在增长，据2018深圳统计年鉴，1979年末深圳常住人口31.41万人；到了2017年末达到1252.83万人。而深圳的土地面积只有1997.47平方公里，截至2017年，人口密度已达到6234人/平方公里。地越来越少，要容纳的人越来越多，城市不得不往高容积率的拓展。早年一些低矮分散的楼房，不得不拆了往高建，往密建。而改革开放至今也就40年时间，这几年深圳拆除的楼房，投入使用的时间最多不过30几年。

    建国初期规范标准不完善，部分建筑质量比较差

    中国建筑设计院曾有专家指出，建国后，为了解决住房问题，确实出现部分“快餐式的房子”。当然，这也受限于当时的经济和社会条件，比如规范标准体系不完善，建造设计不科学；建筑领域专业人才匮乏，设计施工准入门槛低等。

    很多人知道，深圳早年曾出现一部分海砂楼，也就是用海砂替代河沙建的房子，这些房子到现在也不过十几二十年，普遍出现漏水，墙体和楼板空鼓的现象。前不久明源君才听一位老深圳人说起，屋子墙角漏水，结果装修师傅在修补时不小心一敲，把天花板敲出了个窟窿。其实海砂经过去盐处理的话，用来建楼也没问题。但早期的海沙楼在这方面显然处理不到位。这类房子正常使用年限会受到一定影响，一旦遭遇到外界不可抗力，使用寿命更会明显缩短。

    汶川地震中，绵竹汉旺镇震后坍塌建筑的统计情况显示，该镇1980年以前修建的民房基本全部倒塌；1980-1990年修建的房屋约有40-50%整体倒塌；1990-2000年修建的房屋，未出现整体倒塌，一般为局部倒塌；2000年以后修建的房屋，一般未出现整体倒塌或局部倒塌。

    工业化程度低，不规范操作影响工程质量

    现在中国的建筑建造依然高度依赖人工，施工是劳务转包的方式，真正干施工的群体以进城务工的农民为主。这一群体中，不乏一些有多年经验的老师傅，但更多的人缺乏应有的安全意识和专业积累，干活都是临时磨刀，施工工艺自然也是参差不齐。虽说工程施工允许一定的误差存在，误差过大则会对整体质量产生影响。

    比方说，钢筋外面包裹着的这层混凝土，厚度一般为20~25毫米。好的施工队能把这个厚度控制得比较均匀，而差的施工队则可能厚薄不均。混凝土空隙中的氢氧化钙与空气中的二氧化碳反应之后，产生了碳酸化合物以及其他反应物，会使混凝土的碱性下降，导致后期钢筋容易发生锈蚀。

    施工和装修方式不当

    去年以来高周转一度被推上风口浪尖。虽说合理的安排工序，可以缩短施工周期，也不乏一些项目违规操作，埋下了质量隐患。比如有的工程由于工期紧张，对混凝土的养护不到位，施工单位不做混凝土表面覆膜，打完混凝土第二天，楼板就开始放线、绑钢筋，准备下一层施工。剪力墙混凝土也是着急拆模，导致混凝土碳化加剧，钢筋受腐蚀，耐用度随之降低。

    控成本一直都是住宅开发的一大难题。尤其是当前的成本压力下，开发商预算紧张，承包商利润比较薄，分包商利润就更低了，有些地方不免存在偷工减料，尤其是对占用成本较高的材料，比如钢筋采用“优化”的方案，减少钢筋用量，导致建筑的整体承载力下降。2018年北京某在建项目地下车库，在土方回填时地下一层顶板局部发生坍塌。《国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告》的鉴定结论显示，坍塌的直接原因是地下一层顶板部分板柱节点处冲切承载力不满足设计规范要求。该地下车库顶板原来的设计方案为梁板体系，后来开发商委托监理单位进行设计优化，最终由设计单位出具变更将车库顶板改成无梁楼盖，同时，独立车库的的钢筋用量进行限额设计，由150-175kg/m2减少为105-115kg/m2。这一偷工减料行为成了顶板局部坍塌的直接原因。