个人所得税是什么?房地产个人所得税怎么交?

　　目前按照国家规定征收个税的方式共有两种：一是能提供准确的房屋原值凭证的，个人所得税为转让所得收入额减去财产原值和合理费用后的余额，乘以税率(20%)。 二是未提供准确的房屋原值凭证的，个人所得税按交易价格的1%征收。满五唯一，免征个人所得税。

　　一、什么是个人所得税?

　　1.个人所得税是什么?

　　个人所得税(以下简称个税)是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称《个税法》)，后经多次修订不断完善个税征收条款。《个税法》规定了十一项个人所得，需交个人所得税。

　　其中，与房地产领域相关的是财产租赁所得、财产转让所得，即转让二手房、租赁所得需交个人所得税。然而现实中房屋租赁交个税并没有被广泛实施，因此本文主要详述转让二手房时所交的个税。

　　二、转让二手房个人所得税怎么计算?

　　转让二手房个人所得税=应纳所得税额×税率(20%)

　　1.应纳所得税额怎么算?

　　《个税法》第六条规定“财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”此处的财产转让收入一般指二手房成交价，合理费用指本次转让过程中缴纳的税金(增值税、契税)、按照规定实际支付装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。合理费用的确认需纳税人提供购房合同，发票等有效凭证供税务机关审核。

　　此外，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税所得额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条规定，对其核定征收，税率在1%-3%幅度内确定。

　　2.税率是多少?

　　《个税法》第三条规定“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”

　　三、个税政策的变革历程是什么?

　　二手房个税从开始建立到今天，经历了不断的完善，其政策变动主要体现在如何征收及税收优惠上。

　　1.1980年9月10日，个税开始建立

　　1980年9月10日，第五届人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国个人所得税法》，我国的个人所得税由此开始建立，《个税法》规定了财产转让所得需交个税以及其应纳税额和税率(20%)。

　　1999年12月2日，明确出售住房如何征收个税及税收优惠的两种情况

　　为鼓励个人换购住房，1999年12月2日，财政部、国税总局、建设部联合发布《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。就个人出售住房所得如何征收个人所得税以及税收优惠的有关问题作出了明确规定，具体分三种情况征税：

　　(1)个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定;

　　(2)个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额;

　　(3)职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　同时规定了在两种情形下应给与税收优惠。第一种是“对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人”给予税收减免优惠， 第二种“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得”，即，我们平时所说的满五唯一，免征个人所得税。

　　3.2005年10月11日，正式明确个人买卖二手房，必须交纳个税

　　2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个税。该通知第三条规定：“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策变通和调整。”

　　4.2006年8月1日，全国范围内统一强制征收二手房转让个税

　　2006年7月18日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务局将在全国范围内统一强制征收二手房转让个人所得税。该通知对住房转让所得征收个人所得税的转让收入规定为“实际成交价格”，并对不同房源类型的房屋原值的确定、扣除的税金及合理费用给出具体规定;并规定不能提供能证明房屋原值的有效凭证的，按照住房转让收入的，核定征收。

　　5.2010年10月1日，出售自住房并1年内重新购房不再减免个税

　　2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》，规定自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自此，我国对个人转让住房的税收优惠政策只针对一种情形：满五唯一，免征个人所得税。

　　6.2013年2月20日，严格征收二手房买卖个人所得税

　　2013年2月20日，国务院出台“新国五条”。后又正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控通知》作为作为新国五条的细则，其中对个人转让住房课征所得税作出了严格的规定：“对出自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的计征”。

　　个人所得税是二手房交易需交的重要税种，目前，我国对个人转让住房征收个税的优惠政策只针对一种情形：满五唯一，免征个人所得税。

　　资料来源：

　　《中华人民共和国个人所得税法》

　　《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》

　　《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》