楼市政策现松动?听听专家怎么说!

　　2018年12月14日，万科董事会主席郁亮在面对媒体时表示，房地产行业不可能恢复过去的增长速度。

　　郁亮的如此判断，来源于市场上的诸多信号。国家统计局14日发布数据显示，今年1~11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。细分来看，今年的9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。

　　无论是销售面积、销售金额，还是房地产投资，由增转降的趋势似乎无可避免。“春江水暖鸭先知”，房企向来审慎，它们的战略变更也预示着房地产市场拐点的到来。业内更加关注的是：从紧的调控政策，在新房滞销、房企融资渠道不畅的背景之下，是否会在未来灵活调整?

　　市场拐点隐现

　　临近年末，房地产市场格局已定。从宏观数据来看，2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降，但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言，今年全年数据不会相差太远，整体保持平稳。

　　国家统计局数据显示，11月份70个大中城市房地产市场整体保持稳定。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中，北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。

　　企业层面，大部分公司仍然保持了销售金额和面积的稳定提升。其中，碧桂园、万科、恒大、融创分列行业前四。

　　不过，在宏观数据之外，市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。

　　自10月以来，存量房市场就遭遇了滑铁卢。数据显示，北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来就逐渐下降，并于10月录得年内低点;而到了11月，4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来出现。预计未来几个月，二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

　　另一方面，逼近年末，市场上的观望氛围也较上半年更为浓烈，购房者的买房意愿下降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏，导致年底的楼市出现了“旺季不旺”的局面，开发商只有采取大幅度降价促销的行为，才能吸引购房者入市。

　　政策走向引关注

　　7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

　　在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。

　　调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

　　10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，这被市场迅速解读为“限价放松”。随后官方人士回应对外限售没有取消。

　　与此同时，其它地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

　　近日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》)，其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

　　第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示，虽然国家发改委支持优质企业发企业债，但具体分析发现，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资开始松动了。

　　华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

　　今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。

　　京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。

　　而明年年中之后是否会重新调整房地产政策?章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。