东莞车位供需矛盾加剧,买还是不买?

　　相信很多有车一族都有过类似停车经历，说起来满满扎心。

　　近年来，随着东莞汽车保有量连年飙涨，小区停车难问题已日益突出。截至今年6月数据显示，东莞汽车保有量已超过278万辆，但车位年供应量却仅在2万上下，车位供需严重失衡，直接导致了车位价格成倍上涨。

　　今年上半年，东莞确定上调小区、商业等建筑物的汽车配建停车指标，新建小区车位配比将达到1：1。此举能够增加车位供应，但是，业内人士坦言，车位的供应增长是有限的，但是车辆的增长是无限的，此举也无法彻底解决供需矛盾。

　　面对停车难题以及周边城市天价车位频现的冲击

　　车位到底该不该买?

　　车位供需矛盾突出，有小区6户抢1位

　　近些年来，东莞汽车保有量连年飙涨，屡创新高。东莞交警统计数据显示， 06年东莞汽车保有量仅50万，11年7月便已跻身“百万汽车俱乐部”。

　　随着广州(12年)和深圳(14年)相继出台机动车限牌政策，东莞汽车保有量继续狂飙，在16年5月突破200万辆，不到5年的时间又翻了一番，成为全国第16个拥有超200万辆汽车的城市。

　　17年，东莞汽车保有量更是突破250万辆，一举超过广州，排名全省第二。而今年上半年，东莞汽车保有量已经直逼280万辆了。

　　与年增长近40万辆，平均每月新增3万辆的迅猛速度相对的是，缓慢增长的车位数。东莞中原战略研究中心监测数据显示，11年，东莞车位供应11436个;12年略涨一点，供应12395个;13年起，东莞车位供应量开始加大，当年供应16313个;14年又有所增加，达20051个;接下来，16年20961个，17年19206个。

　　整体而言，东莞车位供应量呈现稳步缓慢增长，但是，其总量以及增长量明显远远无法满足需求量，车位供需矛盾严重失衡。

　　以中心城区为例，自16年起，车位就已开始供不应求。16年，中心城区车位新增供应3088套，新增供应加库存累计成交3454套，供需比为0.89;17年，中心城区车位新增供应2554套，新增供应加库存累计成交3874套，供需比为0.66。

　　尤其是中心城区早年开发的一些小区，由于缺乏前瞻性的车位规划和建设，车位供需矛盾极为严重。如石竹新花园，该小区总户数为2680户，车位却只有450个，平均算下来，5.96户业主“抢”一个车位。

　　而这种窘况在南城鸿福路段的小区，江南第一城、中信凯旋国际以及西平的景湖春晓等小区均存在。记者走访发现，在这些小区外面，路边时时刻刻都停满了车，以至于车道常常狭窄拥堵。江南第一城业主张女士坦言，每天都在上演车位抢夺战，“每次回来稍微晚一点，心里就打鼓，怕加塞进去的地方都没有。”

　　车位价格上涨，中心城区涨了一倍

　　车位供需严重失调的一个后果就是停车费和停车位的双双涨价。

　　“停车实在太难了，我也想买个停车位。”江南第一城的张女士在业主群里打听了一下，顿时，有些难以接受，“现在一个停车位动辄就卖25万，我记得15年才卖15万，短短3年涨了10万。”

　　让张女士最无奈的是，车位放盘极少，“自用都不够，哪有得卖?”

　　而这种情况在相隔不远的中信凯旋国际同样在上演着，目前小区停车位已从初售期的10万出头涨到了30万上下，停车费也是水涨船高。“小区一个月的停车费从入住之初的350元涨到了650元上下，而且，还很紧俏。”业主王先生说，自己将车停在路边半年，吃到了10多笔罚单了。

　　记者走访了解到，车位价格近两年确实有所上涨，但是，价格存在较大的区域性差别。东莞大部分镇区的车位在12-15万一个，但是，中心区以及临深区，如莞城、南城、松山湖、长安相对贵一些，车位紧缺的地方大都是20多万，有些甚至超过30万。

　　“随着房价飞涨，近两年东莞车位的均价也开始稳步上涨。”据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，东莞车位单价普遍在8000-20000元/㎡，截止目前，18年东莞全市车位的均价为11051元/㎡(平均14万一个车位)，最高售价41633元/㎡，即51万一个(台商大厦的车位)。

　　受到停车难的驱动，市民购买车位的意愿也更加强烈了。据东莞中原研究院数据显示，在18年上半年东莞各类物业成交失色行情下，车位成交同比量升价稳，成交面积达9万㎡，同比上涨约29%;成交均价破万，与去年同期基本持平。

　　从细节成交看，上半年东莞车位成交多集中于城区，此外临深、东部产业园、水乡、松湖等片区也有贡献，成交多为近两年入市项目，目前商品房多处于售罄状态。

　　对此，优房超·瑞城搜数据显示，前几年的在售楼盘均处于尾盘或售罄阶段，车位进入集中的销售与成交期，比如，光大江与城、富通自在城、金色华庭等贡献主力，所以这成了车位销售的首要条件，并且，城区的车位非常，供需两旺，支撑着车位价格直线上涨。

　　不过，对于要不要买车位这件事情，市场也并非一边倒。不少业主吃过“停车难”的亏，在面临再一次选择时，态度比较坚定。

　　“听说小区年底要开卖车位，我这次一定会买。”东莞南城一小区的业主阿龙在西平景湖春晓住了多年，他说，以前每次找停车位都是一次煎熬，以后不想受罪了，“趁着车位初售价格还能够承受，我得赶紧买，不然以后入住率高了，车位一紧张，价格又要上去了。”

　　在停车难的折磨下，跟阿龙一样观点的人不少。但是，也有不少人表示，暂时不会买。“买车位主要都是业主自用，买不买首先看经济实力，如果有钱当然买，没钱也只能暂时不买。”

　　业内分析投资门槛低，性价比较高

　　车位供需矛盾是决定购买车位与否的关键因素。“私家车成为了很多家庭的标配，同时，城镇化进程加快，车位供需矛盾会进一步加剧。”东莞中原战略研究中心在对车位投资价值分析时指出，东莞很多楼盘的车位比不到1比1，多数是0.5-0.8，车位严重缺失，供给数量远远不够，“这种矛盾加剧将促使车位升值空间扩大，车位租金也将水涨船高。”

　　今年5月，东莞市城乡规划局下发《关于调整〈东莞市城市规划管理技术规定〉停车配套要求的通知》，要求上调了小区、商业等建筑物的配建停车位指标。调整前，二类居住用地停车位配建指标0.5-0.8;调整后，停车位配建指标达1.0，地面停车率不得超过10%。换而言之，调整后二类居住用地每100平方米建筑面积，需要配建1个车位。

　　此举是否会缓解目前的供需矛盾?业内人士坦言，即使以后东莞规定车位比为1：1.5，东莞车位供应数量也是不够的，“毕竟车位的供应增长是有限的，但车辆的增长是无限的，此举也无法彻底解决供需矛盾。”

　　“从目前市场实际情况来看，东莞车位销售主要是刚需自用需求，买小区车位的一般仅限于楼盘业主。”合富研究院高级分析师李兴旺坦言，现在一些人嫌车位价格贵，不愿买，随意停放。但是，从政府未来的城市管理方向看，市民随意在路面停车、在社区外免费停车，这种情况不可能长久。

　　东莞中原战略研究中心分析，与重点一二线城市相比，东莞车位投资门槛相对要低，投资回报稳定，性价比较高。

　　东莞大多数车位一般都是十四五万一个，车位紧缺的地方大都20~30多万。

　　而从目前东莞房价来看，全市洋房套均总价180万，若按三成首付即54万，像中心城区、临深片区这种区域，投资洋房由于总价也高，首付更高。

　　东莞公寓市场以商业性质公寓主导，全市公寓套均总价80万，商业公寓按五成首付即40万。

　　另外，商铺和写字楼的价格近两年也在持续上涨，持有成本也比较高。

　　与其他商业物业相比，持有车位的成本基数是最小的。而且，在供需矛盾越来越紧张的情况下，车位未来的回报率应该还不错。

　　业内也分析，相比其他物业，车位享有更宽松的购买政策。在当前的调控政策下，东莞各银行对于公寓、住宅产品放贷条件苛刻，但对车位贷款的影响不大，凭购房合同就能申请车位贷款，而且额度十分充足。况且，一般车位总价不高，能一次性付款的客户也有不少。

　　近年来，广州、深圳等一线城市早已出现了面粉贵过面包的情况，一个车位动辄50万以上，海珠、天河、越秀等区域更是高达80、90万，远远高过了一辆中级轿车价位。

　　不仅如此，天价车位频现更是推高了市场预期。公开报道显示，16年底，海珠区某楼盘推出一批车位，其中最贵的车位售价130万，为子母车位。

　　17年9月，广州东风广场出售144个车位，其中最先开售的43套价格均是130万，仅对业主开放，一户只能买一个。

　　诸如这样的案例已屡见不鲜了。

　　东莞与邻居广深目前尚不可相提并论，这来自于城市发展阶段、城市规模、土地价值、城市管理等方方面面的客观因素。不过，在车位价值的发展路径上，这或许会成为一种参考。