年末东莞房企让利幅度加大,上车入市机会增多

　　土地市场,土拍市场分化明显，樟木头地块热抢，麻涌地块流拍

　　据东莞中原战略研究中心监测显示，继上月沙田商住地终止出让后，本周共计4宗商住地通过招拍挂的形式出让。其中，2018WG035樟木头地块遭热抢，共7家房企经227轮激烈竞拍，最终被新城控股以总价9.07亿砍获，实际可售楼面价为11756元/㎡，但仍然未触最高限价溢价率约34%; 2018WG038谢岗最终以1轮竞拍轻松结束，被天麟地产以底价2.84亿元成交，实际可售楼面价为6800元/㎡ ;2018WG037麻涌大盛村地块流拍，当天政府紧急“刹车”，马上终止了麻涌另外一宗紧邻商住地2018WG039。近期土拍市场分化明显，优势明显以及起拍价合理的地块，会引起热抢。而竞拍模式，地价高、限制条件多的地块反而造成流拍，政府担心土地流拍增多，也紧急终止出让，推地逐步收紧。随着房企资金压力紧张，政府土拍“限制”增多，开发商拿地成本高企，竞拍热情下降，近期多地未触最高限价和底价成交，预计接下来土拍进一步理性回归，楼面价难现高溢价。

　　认购市场,年末房企让利幅度加大，上车入市机会增多

　　据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，本周多数项目以顺卖为主，活动以美食节、来访抽奖节等小暖场居多。认购市场来访量小幅回升，本周环比上涨19.91%，主要由于年末各楼盘优惠让利幅度加大，来访有奖有礼品等活动增加了来访量，实际上整体市场人气并没明显回升。但是来访转化率持续下滑，持币观望心态严重。

　　认购情况环比下跌3.93%，同比下跌9.3%，市场成交表现行情降温显著，原因是经济下行趋势明显以及市场观望氛围持续浓厚。目前年关将近，为了加快回笼资金，不少开发商为了促进成交，纷纷降低客户入市门槛，让利幅度加大，上车入市机会增多。如石碣某盘二至四房洋房均价11000-13000元/㎡ 、麻涌某盘公寓首付9万起，万江某盘洋房单价16999起，塘厦某盘三至四房洋房首付23万起，东城某公寓单价9500起等等。开发商之所以降价或者定价回归市场价，或者低于预期，一方面由于年底业绩冲刺在即，另一方面由于买卖双方持续博弈胶着，客户观望十分浓厚，市场低迷已经持续了较长时间，逼使开发商让步让利。

　　市场观望氛围加重，开盘去化率于低于五成

　　据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，上周有4个项目开盘，整体去化率低于五成，去化情况较差。一方面因为目前洋房优惠增多，客户入市门槛降低，客户入手类型逐渐从公寓转为洋房，分流了不少客户，造成公寓成交不理想，导致开盘去化效果差，拉低整体开盘去化率;另一方面楼市调控持续、房价高企、房贷利率上浮等等，购房成本高，客户观望情绪浓厚。

　　网签市场,年末房企推货节奏加快，住宅供应环比大涨五成

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，本周商品房供应面积为35.55万㎡(3450套)。住宅方面，本周总共供应22.34万㎡(2311套)，环比大涨52.57%，处于年内较高水平。其中，洋房供应量最大为松湖碧桂园天鉆，均供应了414套，其次为万科大中江南院子供应了198套;公寓供应量最大为融创玖玺台，供应了883套。主因在于年底开发商推盘节奏大大加快，以冲淡市场观望，刺激客户入市，加快资金回笼。

　　市场持续低迷，住宅成交环比同比均大跌三成

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，本周商品房成交套数1768套，环比下跌26.06%。其中住宅成交1149套，环比大跌34.46%，同比下跌10.37%;成交面积11.35万㎡，环比大跌33.39，同比下跌11.42%。本周洋房成交量最高为卓越蔚蓝岸，成交了62套;公寓成交量最高为万科城市之光，成交了66套;别墅成交量最高为卓越维港，成交了13套。本周住宅成交上升无力，跌幅明显，主要由于多限政策影响，客户观望情绪加重，签约以各项目顺卖为主，缺乏热销项目集中签约，签约情况表现低迷。

　　一周楼市资讯,广东保障城市停车场建设用地

　　广东省自然资源厅12月3日透露，《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》近日出台，提出完善城市停车场用地配套政策的14条措施，以努力保障城市停车场建设的用地需求。

　　【解读】：就目前的城市更新而言，深圳已经处于土地严重匮乏的阶段，《新规》相当于找到了一个通道，既能够积极调动企业拿地整体开发的热情，同时又保证了政府公共利益的布局。

　　广东出台不动产登记新规,小产权房不予办理手续

　　12月4日消息，广东省自然资源厅日前正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，宣布将出台新规解决不动产登记历史遗留问题。关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题，主要是对依法可办理土地使用权证的予以办理，需要补充相关手续的则按照规定完善手续;对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

　　【解读】：该《意见》目的在于加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益。

　　棚改政策酿变：新项目不得以政府购买服务举债

　　12月4日，21世纪经济报道记者独家获悉，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

　　【解读】：叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进，但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

　　江西：严打商品房销售违法违规行为

　　每半年报送预售计划

　　12月5日消息，江西省住建厅于近日下发了《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》，提出包括要求建立健全商品房上市预报制度、加强预售许可管理等要求。《通知》要求房地产开发企业应在每年6月和12月向属地房管部门报送商品房开发项目预(销)售半年计划，房管部门对未按制度报送上市计划和 “一房一价” 表的项目，暂缓办理网签。

　　【解读】：此《通知》主要进一步加强江西房地产市场监管，完善商品房销售的有关问题，整顿市场秩序和风气，稳定市场预期。