我国企业的平均寿命只有3.7 年，其中中小企业的平均寿命仅2.5 年，集团企业的平均寿命仅7~8 年，把工业用地的出让年限设定为50 年出让给企业，既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。

  广东在住房与土地上找回了改革精神。继7月下旬全国首开住房市场租售同权先河后，租售同权办法也被用到了工业用地上。

  传统制造业大省广东，工业用地一直处于供求不平衡的局面，用地制度的改革刻不容缓。近日，广东省国土资源厅发布《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（下称《指导意见》），提出工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，原则上不超过20年；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。为了提高企业租赁工业用地的积极性，广东省还明确了租赁工业用地可以转让和*押。

  这个新用地政策有其深度逻辑。广东省国土资源厅副厅长杨林安表示，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7~8年，把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业，既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。

  “广东特别是珠三角的用地矛盾比较突出，这次的措施相当于给工业用地的出让多了一个年限选择，有利于资源的调配和效率提升。”戴德梁行广州产业地产部主管及助理董事黄文礼对中国房地产报记者表示，《指导意见》最大的亮点其实是提出工业用地租售同权的概念，将租赁的地位和权利提高，如果能够有效执行，将大为缓解用地矛盾。

  缩减出让年限

  企业的生存周期和土地使用年限的不匹配是《指导意见》出台的背景之一。根据中国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限是50年，各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。杨林安指出，从统计数字来看，我国企业的平均寿命明显少于50年，平均寿命实际只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7~8年。在这个基础上，把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业，既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。

  为了降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，《指导意见》将工业用地的出让年限分为两个类别。国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。而其他工业项目，采取出让或租赁方式供应土地的，原则上不超过20年。在20年期满后可续期，续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

  此前，北京、上海、厦门等地区都实行了类似措施，为的是加快工业用地流转，解决企业剩余土地多、政府手里可利用土地少的难题。黄文礼指出，广东的工业用地长期供求不平衡，大项目往往能获得优先供地，土地面积大、开发周期长，不少存在囤积土地的嫌疑，而急需土地落地的中小项目却面临拿地难的问题。《指导意见》的出台在一定程度能够缓解供需矛盾，“但这是长期效应，3~5年间很难看到明显效果。”

  广东的佛山顺德区在2013年曾出台《国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法》，规定工业用地、加油站、加气站用地弹性出让或租赁期限一般不超过20年。“产业用地紧张，这是为了促进土地的再次流转。”顺德区相关政府工作人员表示，工业用地使用年限的缩短，对企业和政府来说，都增加了更多灵活性。“过去只是探索，从9月1日开始强制执行，我们正在进行相关土地出让的沟通工作。”

  租售同权解用地矛盾

  广东此前曾在多份政府文件中强调，要探索依据不同工业（产业）灵活采取弹性出让年限、只租不让、先租后让、租让结合、分期供应等多种方式供应土地，盘活工业用地存量以间接增加工业用地供给，促进低效存量工业用地再利用，缓解工业用地供需矛盾。

  此次出台的《指导意见》，除了出让年限的调整，还提出鼓励租赁工业用地。明确了对于通过公开交易方式确定租赁使用的工业土地，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施均可以转租和*押。

  对于采取先租后让方式使用土地的，设置“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期，3年投产租赁期，N年的出让年期，总年限原则上不得超过20年，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

  这是为了解决企业租赁工业用地的后顾之忧。过去，租赁的工业用地无法和出让的土地一样，拥有转让和*押权利，从资产的使用效率方面考虑，大部分企业都倾向于购买土地，而不是租赁。

  “这是很大的改革，将租赁工业用地的地位和权利大大提高。”在黄文礼看来，珠三角还存在很多可利用的集体土地，但因为没有产权，无法*押和流转而不能发挥对国有土地的补充作用，如果租售同权的构想得以落实，那么集体土地在功能上将大大缩小和国有土地的差距，成为工业用地的重要来源之一，缓解用地矛盾。