东莞商住地连续3个月供需断档 供应缺口持续增大

【以下信息来源“大粤研究院”，由楼盘网于2017-05-09 06:30:05整理提供】

4月全国调控政策进一步蔓延升级，这一轮全国调控，无论是力度还是范围都比以往更大，调控进入限购+限贷+限价+限转让的“四限”时代，政策体现“房子是用来住，不是用来炒的”定调，也反映了中央打击炒房、打击投资的态度和决心。东莞也跟随大势出台了限购升级新政，首套房须提供一年以上社保或个税，外地买家普遍失去购房资格，深圳客退潮，市场交易直线下滑。

在全国调控从严的背景下，全国新房市场已出现下行趋势，但土地市场的调整往往要慢于新房市场，全国土地市场依然保持高热状态。对于销售规模扩张的企业来说，依然有较为强烈的补库存需求和拿地的冲动，不少房企拿地热情保持高涨。

4月东莞政府公布2017-2019年宅用地供应计划，2017年东莞住宅用地预计供应345.74公顷，比2016年330.34增加近15公顷。2017年东莞土地计划供应量预计比2016年有所增加，但土地供应紧缺的局面难以扭转。增加供地目标也存在难点，土地收储、改造存量建设用地的成本大，难度高。

4月由于东莞尚未铺开全年的推地计划，本月计划出让的一宗中堂地块“因故中止”，这是东莞商住地市场连续3个月成交断档，商住地缺口可见一斑。编号2017WG002的中堂地块已有两家企业报价，但最终被中止出让。地块被中止，也反映国土部门为防止诞生以及加大房企加杠杆拿地的监管力度。

一、商住地连续3个月供需断档，供应缺口持续增大。

4月关键数据一览：

月度总体叙述：

4月往往是推地淡季，政府推地计划尚未完全铺开，商住地供需低迷。4月东莞土地市场供应和成交的全是工业用地，产业配套用地大放异彩。从供应来看，本月东莞土地市场供应14宗，占地面积合计30.4万㎡，环比增加103.26%，同比增加1378.67%，供应地块全是工业用地。成交方面，4月东莞土地成交9宗，占地面积合计27.75万㎡，环比增加306.23%，同比增加3.4%，建筑面积合计62.05万㎡，环比增加328.25%，同比减少29.71%，成交的也全是工业用地。4月土地成交金额2.01亿元，环比上月增加194.09%，同比增加26.1%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、重大项目加快开工，推动产业型的工业用地供应持续放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞土地市场供应14宗，占地面积合计30.4万㎡，环比增加103.26%，同比增加1378.67%，供应的全是工业用地，商住地块已经连续3个月断档。本月工业用地的供应集中在常平、石排和松山湖三个区域，这些工业用地均未产业项目的配套用地。东莞在高水平崛起的发展战略下，加快重大项目的开工进程，重大项目配套用地建设的审判也会加快，推动产业型的工业用地供应放量。但反观商住地市场，供应门雀可罗，缺口持续扩大。

（二）、土地成交

1、工业用地成交放量，推动出让金额走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月土地成交金额2.01亿元，环比上月增加194.09%，同比增加26.1%。本月商住地成交继续“挂零”，土地出让金额靠工业用地贡献。本月工业用地的成交放量，推动出让金额走高，但由于无商住地成交，土地出让金的成交水平仍然处于相对低位区间。

2、商住地成交连续3个月断档，工业用地成交大放异彩。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞土地成交9宗，占地面积合计27.75万㎡，环比增加306.23%，同比增加3.4%，建筑面积合计62.05万㎡，环比增加328.25%，同比减少29.71%，成交的也全是工业用地。

4月东莞土地整体成交量显著放量，主要是工业用地成交大放异彩，工业用地成交表现抢眼。东莞经济在高水平崛起的背景下，提出了企业“倍增计划”，加快产业型的配套用地审批。而商住地由于供应制约，成交继续断档。尽管国土部门会增加土地供地计划，改善新房的供求矛盾，但土地收储、改造存量建设用地的难度大，且成本高，也是导致商住地供应一直紧缺的原因。

四、后市展望

2017年下半年房企债务将集中到来，开发商资金链收紧。

2015年下半年开始，房企加杠杆购地，2017年下半年房企债务将集中到来。2017年中央多次强调金融机构服务实体经济，防止资金“脱实进虚”，2017年房地产行业将会是降杠杆的一年。在全国调控严厉、调控升级加码的大背景下，4月东莞也出台了限购升级新政，市场影响，整体认购量下滑6成。调控冲击下，市场环境越发严峻，开发商资金无法及时回笼，再加上下半年债务即将到来，房企面临着较大压力的现金流。

政府严查加杠杆购地行为，利于开发商更加理性拿地，但房企的土地需求依然旺盛。

3月东莞新政提出，申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等，一方面对开发商的资金实力和要求更高，政府将会严格监管企业购买土地的资金来源，打击开发商加杠杆购地的行为。

严查政府加杠杆购地的行为，有利于企业更加理性拿地。但由于东莞商住地供应缺口大，城市建设用地由于改造成本高等难度的问题，存量地块也难以一时放量供应，土地市场延续供应偏紧的局面。对于销售规模扩张的房企而言，对于土地的需求依然很旺盛，拿地的欲望也较为强烈。

5月商住地成交继续断档，地荒局面持续上演。

未来阶段性，东莞土地市场将有9宗地块挂牌出让，出让占地面积合计18.01万㎡，建筑面积合计35.18万㎡，其中有1宗商业用地，4宗工业地块，4宗其它用地。5月东莞有1宗商业用地挂牌出让，属于项目补办地块。其余均是工业和产业类型的地块出让，商住地连续4个月的断档供应，地荒局面持续上演。

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