近年东莞商品房销售纠纷 被告多为中小开发商

【以下信息来源“滚动新闻”，由楼盘网于2017-04-16 06:45:01整理提供】

短短两年的时间，东莞的新建商品房市场如同过山车一般，从高潮回归平静。事实上，随着东莞市场的活跃度不断上升，有关商品房纠纷的案例也随之增加。南都记者通过《中国裁判文书网》，以“东莞”、“商品房销售合同纠纷”、“判决书”三个关键词为核心，共搜索到958份案例。在2011年至2017年(截至3月6日)间，每年的案例数量呈模式递增，2015年为高峰期，随之回落。

同时，从案由分析，商品房(含商铺、洋房、公寓)销售纠纷中，产权登记纠纷比例最高，为52%，其次是合同欺诈占17 %，而后为逾期交房占比16 %，房屋质量占比8%。值得注意的是，在样本分析中，曾出现一个楼盘存有多个投诉和多个问题的情况，如沙田的利澳花园、道滘丽水佳园、田禾等楼盘的诉讼基数就较大。其被告多为中小开发商，购房者胜诉几率大。

而在房产质量投诉上，购房者多会因证据不足而败诉。通过该类商品房销售纠纷案例的分析，可使得广大购房者在买房中要更加注意和小心，同时在事后学会及时维护权益。

分析

2015年为房产纠纷高峰期

2015年起，受330政策的影响，东莞的楼市迎来新一轮上升期；2016年，随着一大波深圳客的进入以及土地拍卖掀起的高潮，东莞迎来量价齐升的局面；2017年第一季度，限价、限购政策接连出台，东莞市场再次进入调整期。

南都记者分析样本数据发现，2015年为商品房纠纷发生的高峰期。数据显示，2011至2013年，商品房销售合同纠纷的文书总数不到20份。而2013年有138宗；2014年有197宗；2015年有308宗；2016年有197宗；截至3月6日，今年共有9宗案例。

其中，2015年为房产纠纷的高峰期。根据商品房纠纷的类型和数量分析，2015年的产权登记纠纷所占比例最大，有关产权登记的数量有163宗，其次欺诈有130宗，分别占据产权登记纠纷总量的32.6%和欺诈的81.3%。

对此，广东百勤律师事务所副主任苏崎分析，房屋买卖在产权登记这一环节会存在延时性，纠纷具有周期性。从开发商出售物业，再到对单个出售的物业进行预售登记，其中有个确权环节，开发商需要缴纳确权费用，才可进行产权分割。但一些开发商由于资金链跟不上，因而在产权办理过程中没有及时缴纳确权费用，从而导致业主的产权登记时间延后。因而，2015年-2016年是一个爆发周期，许多旧楼盘开始凸显该问题。

另一方面，2015年正值楼市的上升时期，一些小业主有了换房或投资的需求。在此情况下，急需产权登记，才可以将现有房产变现。

产权登记纠纷占比最高

据统计，以958个案例文书为样本，商品房销售纠纷可分为五类，依次为产权登记、欺诈、逾期交房、房屋质量、其他(违约金、合同转让、出卖人等)。其中，产权登记占比最高，为52%；其次是合同欺诈占17%，而后为逾期交房占比16%，房屋质量占比8%，其他占比7%。

其中，产权登记纠纷的具体表现为，开发商在将商品房交付使用后，不能及时为购房者提供产权登记机关备案，使得业主拿不到不动产登记证，无法售卖或出租。这类纠纷案例的诉讼基数较大，因为存在个别楼盘项目整体办不到证的情况。实际上，在东莞，产权登记已经成为了“老大难”问题，一些业主只能吃“哑巴亏”。如大岭山金多港高尔夫球场别墅区等旧楼盘，都曾遇到产权迟迟未能办理的情况，最后业主不得不退房。

“除了开发商资金链跟不上导致产权登记纠纷出现，2016年7月推行的不动产登记证也成为了产权纠纷频出的主因。”苏崎介绍，在推行不动产登记证的过程中，由于一些历史遗留问题，就会出现一些业主换不了证的情况出现，从而引起纠纷。”

小开发商易产生纠纷

在这958个案例中，南都记者以“房企名字”为关键词，盘点了问题曝光率较高的前7名楼盘(房企)，多为不知名的小开发商，也不乏东莞本土知名房企。按照其曝光率统计，利澳花园有178宗，丽水佳园为161宗，恒荣房地产(东莞市恒荣房地产开发有限公司)为88宗，锦华房地产(东莞锦华房地产开发有限公司)为59宗，田禾地产有30宗，富盈地产有16宗。

根据文书内容可知，利澳花园、锦龙房地产存在烂尾、业主无法作产权登记的情况。而丽水佳园、恒荣房地产则存在合同约定计价面积与产权登记面积有差异的情况。另外，田禾地产是因商铺的规划问题引起诉讼，富盈地产的楼盘项目则出现了逾期交房的情况。

对此，合富辉煌东莞分公司发展研究中心总监李兴旺认为，房产纠纷往往主要存在于小开发商所开发的楼盘，原因在于其开发技术不足，风险管理不足，资金技术有限，企业的可持续发展能力有限。因此，这也是现在购房者更青睐于选择品牌房企的原因。因为大品牌房企的经济实力强，售后有保障。随着外来品牌房企的增多，问题楼盘会相应减少。

建议

购房者要细看合同附件条款

南都记者在查阅纠纷文书时发现，部分购房者在维权过程中败诉，其主因在于并未认真细看《商品房买卖合同》，因而导致在后期维权过程中，存在证据不足的情况。

2015年8月，业主秦先生起诉田禾房地产有限公司，以田禾并未告知真实商铺的设计结构为由，提出要解除与田禾的商铺合同。然而，在审判过程中，法院基于双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，认为这并非是解除合同的法定情形，驳回了秦先生的诉求。

对此，苏崎建议，购房者不可忽视《商品房买卖合同》的附件补充条款，对内容要仔细查阅，要明确双方的权利和义务，保障自己的权益。

采写：见习记者 史晓然

扫一扫东莞楼盘 最新报价鲜知道

加入楼盘网公众号二维码。