施文捷：地产投资的转型之路

　　新浪财经讯“2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。淳石资本联合的创始人兼CEO施文捷出席并发表演讲。

　　施文捷表示：现在整个房地产随着今年年中各种政策的出台，已经很明显的看到房地产必须要降温，必须要去杠杆，让所有公司把节奏慢下来。今年上半年开发商又在拼命的拿地，把整个市场弄的比较火热。所以年中国家又出台政策，把整个房地产降了下来。在中国未来的房地产基金投资之路上面还是响应国家的号召，合法合规的做好我们应该做的事情，摒弃道德风险，所有的市场风险都是可以抗得过去的。

　　以下为演讲实录：

　　各位尊敬的朋友、新朋友、老朋友，非常感谢我们的主办方举办这场交流会。前面几位嘉宾说了很多关于存量方面的见解，刚才在下面我也在和我的好朋友盛浩分享和交流，主要讲存量资产大家扛得都挺累的，我说累与不累取决于资金的属性。

　　今天阿里巴巴、铁狮门全都在场，我相信他们的资金属性应该是可以完全有能力支撑的起存量资产改造升级、后续运营，最终出售整个过程。

　　淳石资本是一家结合了资产管理和财富管理于一体的金融类公司。我们除了跟地产打交道，我们更多的还会跟资金打交道。为什么会有这个感慨？资金是什么样的属性决定了最终投资的资产到底是什么样子？大家都知道整个地产行业已经经过了很多年的红利，有着非常多利好的政策在过去出现过。但是最近这些政策、这些信号也给了我们很多了暗示，甚至是明示，国家说了有些事情你们不能干，有些事情你们不能干得太快，有些事情你们得慢慢干。

　　回顾一下过去十年整个中国房地产行业最黄金的十年，甚至是最黄金的二十年。从1997年、1998年开始上海第一批商品房开始推出市场，当时的价格是3000块钱—5000块钱一平米，当时内环内市区的商品房是5000块钱一平米，100平米左右是50万。莘庄的房子是别墅30万一套，再送你一套桑塔纳。很多人在市区买房子，但是错过的莘庄30万涨到1000万，50万的房子最终卖出去可能也就是300—500万之间。

　　随着整个时代的进步，随着整个开发商产品的进步，现在各种各样便捷的东西全都入住到了小区里边，每个人入住的环境和要求也越来越高。随着改革开放那么多年房价一路高歌猛进，中环稍微便宜，也是根据开发商的品牌，根据小区的品质，楼盘的品质决定的。过去十年随着地产的大力发展，地产基金这个东西也相应的应运而生的出来。

　　我们这个团队是中国早期做地产投资的一批人，所以我们也享受过现在很多的红利。我们最近一直在跟同行交流，市场环境那么差的确不好做。过去那么多年我们的日子太好过了，相比现在过去简直是在天堂，现在我们只不过是回到了一个正常的环境当中。过去资金监管也非常的松，没有相应的监管部门对房地产基金或者私募基金进行很多的监管，属于“三不管”地段。后续随着整个市场的发展，随着整个行业的起飞，现在有了中国基金业协会，专门针对私募基金进行监管，并且还要备案。

　　在座的那么多同行过去备案需要很大力气吗？不需要但现在我们面临的压力不光是来自于市场，不光是来自于行业，还来自于监管。这是我们现在不得不去面对的一个问题。过去开发商也一样，2013年、2014年开发商还算比较客气，为了展示自己的开发周期短，展示自己的运营效率高，提倡的是“3、6、9、12”的模式，3个月开工，6个月开盘。后来更往前一步，这也是地产行业的航空母舰碧桂园所提出的“0、3、6、9”，拿地当天土方车就开进去就开始动工，拖一个月就是一个月的成本。

　　房地产开发公司举债，高额的杠杆，高杠杆举债，拿了很多地后他们必须得加快他们的开发周期，迅速的形成资金的回拢，才有钱做下一个项目。对于一家运营效率很高的公司来说一笔钱运营当中可能用三次，正常来讲必须用两次以上。所以才有后面土地保证金的融资、开发带的融资，到开盘之后应收帐款的融资等等。

　　整个开发链条每个环节都有相应的资金可以供给到整个过程里边去。大家可以想想背后的这些资金来自于哪里？我们没有海外的投资机构进来投这样的产品，更不会有银行等等这些金融机构来给你搞这些东西。前期找信托，中期找银行，信托、银行都找不了的就去找私募。能把市场上金融杠杆全都用足的，那就是一个非常牛逼的地产开发公司。

　　2015年下半年到2016年有些开发公司杠杆高得吓死人，当他拿完地之后过了几个月发现这个项目里边已经没有开发商自己的钱了，全都是金融机构的钱在里边。我之前投项目有一个更夸张的事情，2014年我曾经给一个开发公司放过8个亿的钱，到2015年下半年的时候楼盘已经去化了至少1/3，后面有一家银行给这个项目授信将近13个亿，还多给了这个开发公司5个亿。这就是所谓的市场红利。房价再涨，整个楼盘的评估价格变高了，银行依然愿意把这个钱放给你，而且属于顶格放的。

　　过去那么多年我们一直在经历这个事情，经常让我觉得哑口无言。之前我们还跟一家开发公司谈过一次合作，到厦门拍地，我就坐在现场，我的想法是谁拍到地我就冲上去跟谁合作，我们可以给他钱。当时我们跟一个银行合作，一起给开发商放钱。当那块地拍出来的价格是42亿的时候，我上去跟人家谈，人家说融资方案全都谈好了，银行说好了给我放35亿。我说35个亿我们也可以放，但是他后面说这次我们跟银行总行总对总的合作，35个亿的是土地款，还有7亿总对总的贸易授信，总共42亿。一块42亿的土地，一家银行放贷42亿，意味着这个开发商自己一分钱都没有掏。这就是环境好的时候我们面临的问题。

　　我们做地产基金最担心的不是地产行情不好，我们最担心的是地产行业太过火热。对我们来说我们的资金都是向客户募集的，当地产行业不好的时候客户也会担心行业会不会出现什么问题不来认购你的产品，但是行情一旦好的时候我们就会发现银行信托等这些金融机构做起事情比所谓的私募还要狠，根本就把你打的无还击之力。

　　2018年开始监管政策发生了一系列的变化，随着去年某一家公司的大爆裂，导致了中国所有的托管持牌金融机构一律一刀切，把所有的资管公司全都停掉了。给我们这些资产管理公司造成了很大的困难，有些银行只对某些资产管理公司开放托管。大家都知道没有托管是没有办法去基金业协会备案的，但是我们坚持在基金业协会备案。当时受到了很多托管各种各样底朝天的调查。

　　现在整个房地产随着今年年中各种政策的出台，我们已经很明显的看到房地产必须要降温，必须要去杠杆，让所有公司把节奏慢下来。今年上半年开发商又在拼命的拿地，把整个市场弄的还是比较火热的。所以年中国家又出台政策，把整个房地产降了下来。

　　我们可以看到的信号是什么？之前整个地产基金以固定收益为主，或者是类固定收益为主，但是国家的信号已经很明确的告诉你我们要打破刚性兑付，未来不能有固定收益的投资出现。我们现在就在想一个问题，未来整个中国地产行业，这个项目的资金属性到底是什么？更多的就应该是股权投资。这是国家鼓励的方向，不能有刚性对付，不能有所谓的固定收益出现。因为市场现在被养的太乱了。

　　之前还有一个故事，武汉有一个P2P公司涉及40多亿的资金，高管全都被逮进去了，最终这批高管又出来了，因为P2P资金全都买了一个地块。很多P2P公司当时响应了国家的号召，做普惠金融给很多个人放贷，但是全都放掉了。所以总的来说我们在地产这个行业当中还是能够享受到很多红利的，还是能够围绕着地产做很多文章，做很多事情的。

　　接下来再跟大家分享一下未来地产基金的路应该如何走。既然说了我们都要往股权投资转，我们要提升怎么样的能力，我们要做好什么样的准备去迎来未来的挑战，去迎接未来的市场。房地产股权投资也有很多公司在做，我还有一个伙伴2014年的时候投的南京的项目，当时监管层面不严，当时杠杆是1：8还是多少。当时的房价是很便宜的，三年之后这个地方的房价涨的4—5倍，大家可以想想正常来讲这些股权投资的投资人收益应该拿多少，正常来讲整个房价翻了4—5倍，杠杆又撬得那么高，应该有非常丰厚的收益。

　　我们可以想象一下这个过程当中到底发生的什么事情？我能想到的是开发商在开发的过程当中不断地把利润和现金流抽走了，去做别的项目，但是作为管理人没有尽到应该尽的管理责任，让开发商不断地把钱抽走。到项目结束最终分配的时候管理人发现开发商把我坑了，我还没证据，我还不知道如何问他要。但是我同样还得分给我的投资人。基金管理公司只是正常收费，浮动收益的20%拿走，80%分给客户，所以客户最后只有13%的年化收益。

　　大家想想四年前、五年前房地产还是属于低谷的状态，那几年是中国房价最后一拨的猛涨。所以过程当中对于专业的投资人员要求越来越高，但同时更重要的是我们在整个投完项目之后这个过程才刚开始，我们要做的是全心全意的管好这些项目，要对得起背后那些愿意为你出资金的投资人。这就是公司一直在做的事情，严格的投后管理，严格的审批，资金专款专用必须用在同一个项目上面，不会随便让开发商把这些钱抽走。利润是管理出来的，如果不管这些钱自然都会流掉。

　　所以说在中国未来的房地产基金投资之路上面还是响应国家的号召，合法合规的做好我们应该做的事情，摒弃道德风险，所有的市场风险都是可以抗得过去的。

　　东莞房价不断上涨，有在东莞买房需要的小伙伴可以到东莞房地产信息网了解最新的东莞楼盘情况。

　　东莞楼盘网是东莞房地产信息网，有最全最新的东莞楼盘信息，还有专业的高级置业经理为您提供一对一服务。