出售香港西半山活化项目 奥园回笼9亿港元资金

中国奥园集团的资产处置进程有了最新发展。这次，奥园处理了一个位于香港的城市更新项目。

根据11月14日公告，奥园集团旗下奥园地产(香港)有限公司于两日前，与买方新永投资发展有限公司订立交易协议。据此，后者向前者收购位于香港西半山罗便臣道的一揽子物业。

包括罗便臣道63号的1楼、2楼、3楼、4楼及6楼A室；罗便臣道65号1楼至8楼C室及天台；罗便臣道65A号1楼至8楼D室及天台；罗便臣道67号1楼至4楼及6楼至8楼B室以及罗便臣道63、65、65A及67 号地下1-15号、18、19、22及25-32号车位。

这些物业分为三个不同的资产包持有，并最终追溯到三间从事投资控股的英属维尔京群岛BVI公司：双福投资有限公司、名万投资有限公司、裕康投资有限公司。而BVI公司由于灵活、私密的特性，通常有利于项目重组和调整，在出售资产进行交割时也更便利。

新永投资向奥园集团支付9亿港元从而控制了上述标的。
公告显示，新永投资由一位名为伍登辉的私人投资者拥有。我们目前并不清楚其具体背景，但公告披露他在私募股权、房地产开发及物业管理方面拥有丰富经验。

同时值得注意的是，这位伍先生与香港泰丰东方资本有限公司主席及创办人伍登辉同名。该公司由一支以特许工程师和建筑师组成的团队管理，专注于香港房地产市场和金融市场机会，并设立了一只基金。

根据官网，伍登辉是结构工程师出身，创业前曾在工程咨询公司奥雅纳Arup和五大行世邦魏理仕工作，并曾任摩根大通香港全球房地产团队顾问。据称，伍登辉目前正在中国内地、加拿大和新西兰等地进行物业发展项目。这次他或许将目光摆在了香港本地。

而奥园集团此次出售的并非一些分散的住宅或商铺、车位投资。它们同属于香港冨人区西半山罗便臣道63-67号的一个老牌豪宅楼盘燕贻大厦。资料显示，燕贻大厦1967年10月入伙，楼高8层，每层设有4个单位，合共拥有32个单位。

以此楼盘为起点，奥园集团在2018年启动其进军香港房地产市场的第一步。

当年3月，奥园集团通过在香港设立的关联企业益明国际有限公司，买入燕贻大厦63号1楼A室、65号7楼C室、67号4楼B室三个单位。成交价合计8001万港元，以总实用面积合计3143平方呎计算，交易呎价为25456.57港元/平方呎，属于合理范围。

奥园后续陆续进行了几次增持，总共花费资金约超10.77亿港元。按管理层的说法：“我们用不到一年的时间（截至2019年3月份），现在已经获得超过85%的业权。”以最新披露数据显示，则为86.41%。

奥园的计划是将项目作重建发展。燕贻大厦面积约1.09万平方呎，以最高地积比率约5倍计算，最多可重建楼面约5.45万平方呎。

以旧楼活化切入香港房地产市场是一个方便的方法，至于是否快捷则要看运气。当时奥园以奥园国际投资集团为班子，在香港和澳门寻找机会，除西半山项目外，还相中了一栋位于葵涌的工厦。

奥园在2018年6月以总代价9 .5亿港元，收购新界城区葵涌市地段第46号一栋12层高的工厦，大厦在1973年落成，总建筑面积约为11.72万平方呎，整体业权相对简单。因此在购入半年后，项目就被改造为AOffice 46 (奥创中心)，作为销售型的商业项目对外散售。

但对住宅项目而言。由于物权分散，最终进展要看与每一位业主的谈判进度。为加快旧区重建促进私楼供应，香港过去曾两次放宽旧楼强拍门槛。以最新的法例，当开发商持有项目业权达八成，就达到强拍门槛。但未知为何奥园对此项目的进展如此缓慢。

只是此时此刻对奥园集团而言，该项目无疑属于低效资产。此次出售，就算亏损但有利于及时盘活资产，补充集团流动性。

奥园在公告中表示，预期出售事项的估计亏损约1.77亿港元，惟须经审核而定。出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。

现金流对奥园集团来说是重中之重。就亟待偿付的境外债而言，中国奥园有两笔合计6.88亿美元的美元债将于2022年1月底到期。另有2亿美元债将于2022年6月可回售。

奥园集团目前正在进行多方面的资产处置，以筹备足够的资金维持企业经营运转。来自投资者消息，奥园集团计划总共出售总额约为8亿至10亿美元的资产，以缓解流动性压力。

最新市场资讯显示，奥园位于广州番禺的住宅项目奥园恒基·学苑壹号，目前正就出售50%股权与某国资开发商磋商，据称对价为10亿元。同时11月9日消息，广东奥园商业地产集团有限公司将广东奥园城市更新集团有限公司的19.62%股权，质押予科学城（广州）城市更新集团有限公司。

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