利率新政将在近期落地 东莞首套房贷款利率普遍上浮10%

　　央行在上个月发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，宣布房贷利率的定价基准改变，从之前参考基准利率，调整为参考贷款市场报价利率（LPR）。

　　政策发布会给东莞带来什么影响？

　　贷款基础利率简称LPR，是指金融机构对最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。目前对社会公布1年期贷款基础利率。

　　二东莞首套房贷款利率普遍上浮10%

　　据了解东莞农商行10月8日后将按规定正式执行LPR，工商银行东莞分行、建设银行东莞分行表示待上级行通知，预计新政在短时间内落地。

　　有业内人士认为房贷利率新政是更加市场化的体现，新政将会加剧银行间的竞争，降低企业的融资成本。

　　部分银行于10月1日执行新政

　　根据《公告》显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位以及房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率水平的基本稳定。

　　从2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中首套不得低于相应期限LPR，二套房贷不得低于相应期限LPR加60个基点，存量个人住房贷款利率仍会按原合同执行。

　　房贷新政何时落地是人们最关注的话题。据了解东莞农商行等银行计划10月8日之后按规定正式执行LPR，工商银行东莞分行、建设银行东莞分行等银行表示待上级行通知。

　　距新政关口还有不到一个月时间，抢先买房能避开政策风口吗？根据合富研究院数据显示，9月2日-8日东莞新房供应为1163套，环比增加6成，创过去5周以来最高。其中85-120平方米户型供应比重达76%；东莞新房网签约为748套，环比减少四成。可见开发商的销售欲望加大，而购房者还是趋向理性。

　　据合富研究院高级分析师李兴旺表示，未来利率存在不确定性，有人认为会升，有人认为会降。认为利率会升的人会执行旧政策的利率抢先买房；认为利率会降的人更愿意按新的方式去购房。

　　目前东莞的各大银行贷款额度较为紧张，放款时间不确定要根据业务实际情况而定。以交通银行东莞分行为例，合作楼盘一手房资料齐全的话，最快一周内放款，二手房需要1-2月才能放款。

　　在此背景下有业内资深人士表示，一般情况下银行的房贷利率以放款当天为准，建议8月、9月有按揭购房需求的置业者现在就准备资料向银行办理贷款申请。购买一手房签合同后银行出同贷书速度比二手要快些，若赶不上10月8日之前就要按照新政执行，具体以银行落地细则为准。

　　二套房普遍在基准利率基础上上浮15%

　　8月20日新定价机制下第一次LPR报价出炉。其中5年期以上LPR报4.85%，比5年期以上贷款基准利率4.9%低了5BP。二套房贷方面，不得低于相应期限LPR加60个基点，加点后为5.45%（4.85%+0.6），约等于基准利率上浮为12%。

　　目前东莞多数银行仍按照原来的政策来执行。从首套房来看，建设银行东莞分行、工商银行东莞分行等普遍在现有的基准利率基础上上浮了10%。在二套房方面，东莞多数银行普遍在基准利率的基础上上浮15%，部分银行在基准利率的基础上上浮20%。

　　在具体看来，东莞农商银行房贷政策为首套房利率执行基准上浮5%-10%，二套房利率执行基准上浮10%-15%；工商银行东莞分行首套房利率仍会执行同期人民银行贷款基准利率上浮10%，二套房执行基准利率上浮15%；交通银行东莞分行一手房、二手房首套房房贷利率在基准利率的基础上上浮15%，二套房则是在基准利率的基础上上浮20%……

　　按照东莞目前首套房普遍房贷利率5.39%（基准利率上浮10%）、二套房5.635%（基准利率上浮15%）来看，对比最新LPR报价，10月8日后网签房贷利率会更低。

　　这是否意味着新发放的住房贷款利率会比原来有所降低？不久前央行副行长刘国强明确表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平需要保持基本稳定。这次利率改革，房贷利率由基准利率变为参考LPR，参考基准变了，但是利率水平不能下降。

　　李兴旺介绍，LPR是每月变化一次的利率，当前LPR与之前的利率水平相当，影响并不是不大。但是利率是浮动定价的，新政下的房贷更优惠或涨价的说法都不成立。

　　据建设银行东莞分行私人银行理财顾问万辉斌表示，当前贷款利率盯住LPR，LPR参考MLF定价为调整贷款利率的第一步，LPR利率由参考政策利率到参考货币市场利率的转变，未来利率市场化的最终目标应是取消存贷款基准利率，并且实质上放开存款利率上限和贷款利率下限。

　　万辉斌称，基于降实体融资成本推出的LPR新报价机制，LPR盯住MLF操作利率，第一次报价后利率降幅并不明显，为促进融资成本明显下行，央行仍需适度增加流动性的投放力度，进一步为MLF操作利率下调打开充足的空间。预计LPR将会在9月20日降低，这也意味着银行业的贷款利率可能会降得更快。

　　而在中山大学岭南学院经济系教授林江看来，LPR改革是为了降低实体经济融资成本，是利率市场化、国际化的表现之一。对银行来讲，小微企业贷款和个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定，受基准利率影响较少，银行一般会先确定贷款实际利率，然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。所以即使今后新发放贷款要求以LPR为定价基准，但实际情况中短期内对小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率影响较小。