同一价位，你会选择一手洋房还是二手别墅？

　　尽管近期一手房市场供应量较少，但由于购房者观望氛围仍然浓厚，东莞二手房市场成交量并没有出现上升，反而环比下跌6.4%。

　　此外由于8月份东莞“禁墅令”升级，二手房市场别墅、类别墅产品关注度增加。特别是中心城区洋房定价较高，二手别墅单价保持平稳，两者之间对经济实力强的购房者展开争夺。

　　整体市场：

　　8月二手房过户3350套，环比下降6.4%

　　8月份，东莞二手房市场成交保持平稳。数据显示8月东莞二手房（包括住宅与非住宅产品）过户3350套，环比下跌6.4%，成交均价为16195元/平方米，环比近乎持平。

　　8月东莞二手房近城区片区与东南临深片区过户量较大，但也未突破千套，且环比均下滑。

　　数据显示东南临深片区8月过户二手房985套，环比下跌3.7%；城区片区过户925套，环比下跌11.6%。滨海片区及水乡新城片区二手房过户量虽环比有所上涨，但量仍是全市最低，其中水乡新城片区近百余套。

　　在二手住宅价格方面，合富研究院介绍，8月二手住宅网签均价约13990元/平方米，连续4个月稳定在13000~14000元/平方米之间。

　　焦点

　　东莞升级“禁墅令”，二手联排别墅受关注

　　8月中旬东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，提出居住项目内严禁建设别墅特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时将重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

　　受此影响未来一手房类别墅产品将大量减少。业内人士表示：有意购买这类型房源的买家，将来可能只能在二手房市场找了。

　　从市场成交情况来看，由于面积小、总价低，联排别墅等类别墅在近两三年成为东莞二手别墅市场成交主力。数据显示从别墅成交结构来看，近两年东莞二手别墅市场成交主力是面积在200多平方米左右的联排或者双拼别墅，尤其是面积相对小一些、总价低一些的联排别墅，更受意向购置二手别墅买家的青睐。

　　200平方米左右二手别墅最受欢迎，小企业主是主要买家

　　随着全面“二孩政策”放开，改善型购房需求得到释放。由于一手房市场户型面积多数在144平方米以下，因此二手房市场200平方米左右的类别墅产品成为部分经济实力较强的购房者的选择。

　　数据显示当下东莞二手别墅市场需求量比较大的，主要是面积在200多平方米左右的房源，买家以做生意的老板型买家、小企业主居多。

　　不过同样是类别墅产品，价格越便宜的越受欢迎。如南城的中信森林湖翡翠湾、寮步的鼎峰尚境等，都在二手别墅市场热销，成交的房源中大多为联排别墅产品，且是价格比较便宜的户型。

　　数据显示中信森林湖翡翠湾较为热销的是280平方米的联排别墅，目前成交价大约在780万元左右；鼎峰尚境较为热销的是240平方米联排别墅，价格最为便宜的是中间位置房源，总价约850万元~900万元。

　　合富置业东城愉景分行主管黄晓霞分析认为：从高端别墅产品市场来看，比较多的买家热衷购买联排别墅，主要原因是性价比相对较高，首付约400万~500万元，一些做小生意的老板、小企业主也可以买得起。

　　同等价位下，该如何选择楼盘产品？

　　在中心城区目前一手房市场上洋房产品的单价在2.8万~4万元/平方米之间，而二手别墅的单价约在2.8万~3.5万元/平方米之间。从单价来看，两者之间差距不明显，因此也开始出现一手豪宅盘和二手别墅抢客的现象。

　　位于东城的中海莞府是目前中心城区定价高的楼盘之一，单价约3万~4万元/平方米，由于面积较大，总价近千万元。这与目前东莞中心城区二手别墅产品价格差不多。这也使得高端豪宅产品与二手别墅产品面对同类型客源时出现竞争。

　　中心城区其他的140平方米左右的改善户型洋房产品，由于定价在3万元/平方米左右，总价达400多万元，也同样要面对户型较小的二手别墅的竞争。“对于一些经济条件较好的改善型买家来说，他们不喜欢面积小的‘小四房’产品，而是喜欢更宽敞的大四房产品。这在最近两年的市场上表现越来越明显。”一名业内人士表示。

　　以中心城区世纪城国际公馆为例，该楼盘一期有叠加、联排等多种类型的类别墅房源，二手别墅均价一般在2.8万~3.5万元/平方米，二期价格相对低的210平方米联排别墅，总价更低大概在500万元左右。

　　别墅产品和洋房产品争夺改善型购房者客源，这在其他镇区楼盘也有出现。如道滘的金地城南艺境二手别墅市场放售的房源，面积从168平方米到265平方米不等，主力放售房源的总价从400万元覆盖到850万元区间段。价格较低的别墅产品，价格与大户型洋房相差不大，这也吸引了部分洋房潜在购房者的关注。

　　观点PK

　　独栋、类独栋别墅未来怎么样

　　独栋别墅和类独栋的别墅，在二手房市场交投的活跃度暂时不及联排和双拼，但在东莞“禁墅令”升级后，未来这些类型的别墅二手行情有可能因房源而关注度升高。

　　数据显示类独栋别墅交投比较热的有位于厚街的海逸豪庭，210平方米和405平方米的类独栋别墅较受二手房买家青睐。据了解面积为210平方米类独栋别墅，总价约540万元左右，而面积在405平方米的类独栋别墅总价约1200万元。另外在中心城区，世纪城国际公馆500多平方米独栋别墅，目前的总价约在1800万元左右。

　　从总价情况来看，独栋别墅产品的总价仍然相对较高，受众较少，但受到“禁墅令”升级影响，独栋别墅产品在市场上减少，长远来看经济实力强的购房者会关注。而类独栋别墅产品总价相对较低，也可能更早就会被购房者关注到。

　　不过从目前市场来看，“禁墅令”升级对东莞市场的影响并不大。

　　东莞“禁墅令”升级对当下别墅市场影响并不大。一是因为一直以来“禁墅令”就存在，这次只是升级；二是别墅市场本就是小范围的购房群体，客户暂时不会因为“禁墅令”升级而改变自己本身的购买想法。

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