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房地产开始“捉蚂蚱”,两个消息“浮现”,有点像2014年?

发布时间: 2019-08-22 16:23:23

来源: 蓝白观楼市

分类: 行业动态

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  翻看日历立秋之后,处暑不知不觉间也来了,暑气渐消秋雨连绵,楼市也变得有点“多愁善感”。

  土地市场正在以“肉眼可察觉”的方式降温。

  据经济参考报8月20日报道,8月初热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块,郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。

  南京的一场土拍中,主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平,比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米,南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

  售楼部里的房子,也没以前那么好卖了。

  八月中旬广州番禺某盘率先大降价,最高直降10000元/㎡两天跌了6000元/㎡。南京地价降温与二手房成交量持续下滑。

  合肥的高价盘更是加剧降价,新站、庐阳、包河都在降最高降了4536元/㎡;苏州新政之后二手房市场更是雪上加霜;常州多家品牌楼盘的特价房重现江湖,更有纯新盘还未上市,优惠就已出来了。

  有句老话:秋后的蚂蚱蹦跶不了几天。

  年岁稍长的朋友应该都记得,儿时的房前屋后、田间乡野,捉的蚂蚱有大有小,抓住后装入小瓶,看它蹬腿,看它嘴巴瞎嚼,最后看奄奄一息不再动换时,才发善心地将其放生,也不管最后是死是活,或者直接烘烤烹炸,饱了口腹之欲。

  现在站在8月下旬的时间点,种种表现似乎印证了这句俗话,楼市开始“抓蚂蚱”了。

  先是央行的明确表态。

  8月17日央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,8月20日副行长刘国强表示:房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平还是要保持基本稳定。具体怎么操作过几天会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。但是有一点是肯定的,房贷的利率不下降。

  这个表态对稳定房地产市场,有重要的“风向标”作用。

  众所周知房贷利率一直参考的是基准利率,目前是4.9%,从市场上来看,在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁以及武汉等二线城市房贷利率涨幅较大,部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。

  此外银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途严加防范,避免资金“绕道”进入楼市。

  在这种情况下以后如果参考LPR,有人会产生“房贷利率下降”的预期,难免会引来部分投机资金对楼市的“觊觎”,因此央行直接表示“房贷利率不变”,意味着打破了“高杠杆炒房”的“幻象”。

  除此之外还有两个消息紧跟着“浮现”出来。

  第一集体建设用地入市有望全国推开。

  据第一财经8月21日报道,土地管理法的修订工作进展可谓是“神速”,集体经营性建设用地入市有望在全国推开。土地管理法修正案草案将在北京8月22日至26日审议,这已经是该草案在八个月内的第三次上会审议,距离二审也仅仅过去两个月。

  中国城市和小城镇改革发展中心学术委的秘书长冯奎表示:如果集体经营性建设用地直接入市,增加了产业用地,现在搞特色小镇、搞乡村振兴的地从哪来,这就是一个有效渠道,还增加了农民收入。

  更重要的是改变了原先地方通过卖地增收的办法,各城市需要更多的考虑转型,这也是增量效应。

  根据不完全统计目前全国大约有4000万亩存量集体经营性用地,也就是说未来的房地产市场,既有大量的潜在供应平抑房价,又能将这些增量地块发展为“租赁市场”,一旦租赁住房的体量成倍增加,自然会解决刚需族“居住有其屋”的问题。

  第二回款压力凸显,房企降价“抢收”行动升级。

  8月20日,某龙头房企祭出促销大旗,“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司悉数推出全员营销优惠升级活动。

  据统计广州远郊区域已有9个楼盘出现不同幅度降价现象。以某TOP3房企项目为例,去年推出90-128平方米户型,均价3.6万/平方米,户型均价在3.7万/平方米以上。如今90平米户型均价降至2.8万左右,单位的售价仅在3.5万元。

  据多个消息源透露,厦门某项目近日频频推出特价房源,带带装修最低29800元/平方米起,一口价是267万,折后均价在3.2万/平方米,对比此前预售最高价达3.7万/平方米,降价幅度引人瞩目。

  何为“抢收”?要知道现在8月份还没过去,各大房企就忍不住在“金九银十”的旗号上做文章了,提前把口号打出去,早点把回款要出来,开发商肚子里打的小算盘所有人都明白。

  毕竟今年房企的处境太差了,数据显示以42家发布年度销售目标的房企为样本,上半年目标完成率过半的占了40.48%,47.62%的房企目标完成率在40%-50%,更有5家房企目标的完成率仅10%。

  如果说央行的表态,直接打破了投机客的“幻觉”,那这两个消息,直接预示了接下来楼市的走向。

  2019年的楼市如同“抓蚂蚱”一样,投机客们刚开始还略有挣扎,步步逼近之后,早晚会落入调控的“手中”。

  事实上这些表现有点像2014年,我们不妨看一组数据。

  5年前是什么时间,中信建投宏观与固收分析师黄文涛此前指出,2014年2月全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。

  受到政策影响房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。

  销售走弱的同时,带来了库存的快速累积,商品房待售面积不断上升,2014年底待售面积已经突破七亿平米,地产业入冬,去库存压力显现。

  同样是房贷利率上浮,同样是房价、去化率、销售面积回落,与今年是不是很相似?

  但是相似的表象,并不意味着历史走势会重复——当时有棚改货币化、农民进城落户、房企下沉三四线城市等因素加持和影响,居民杠杆率尚在低位。

  现在的购房者,却早已对“六个钱包”不再感冒,城镇化空间、人口结构也与当时大相径庭,可以预见的是稳中有降、告别炒房和投机,才是未来的大势所趋。

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责任编辑: rebecca

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