房地产开始“煮饺子”了！这三个消息是十年来首次

　　经常有朋友问，分析房地产市场，需要知道哪些知识才能够全面分析？

　　这个问题不太好回答，往大了说从人口、生育率到经济结构，从购房理念变化到城市群变迁，从平房到多层到高层住宅，都要有所涉猎。

　　往小了说就是几个最关键的指标更要明白，比如房地产投资额、住宅销售面积、房企拿地面积。

　　投资越多，说明涌入楼市中的“真金白银”越多，销售面积越高，说明不缺来自购房者的人气，拿地面积越多，意味着房企对后市非常看好。

　　值得注意的是在八月份，这三个指标全线走低。

　　统计局数据显示：1-7月份全国房地产开发投资同比增长10.6%，已持续四个月回落；商品房销售面积同比下降1.3%，持续6个月负增长；开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑，其中新开工面积已持续下滑4个月，购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

　　如同楼市开始“煮饺子”一般，这三个关键指标，一个接一个的“下到锅里”，被煮的“滚瓜烂熟”。

　　除此之外楼市还发生了“三件事”，或者说八月份，有三个消息接踵而至，也像“煮饺子”一般令人目不暇接。

　　第一土地流拍重现，“高地价时代”一去不复返。

　　根据中指院等机构的统计最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言，2018年全年有1808块土地流拍同比增长了93.6%。2019年上半年一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。

　　有心人应该还记得，在去年同样也是八月份，各线城市的土地流拍潮蔓延，随后在“金九银十”的时间，楼盘降价大潮同时开启，可以说土地流拍正是房地产由强转弱的重要标志。

　　除了流拍之外，在2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%，2019年也是诞生百亿元地块最少的年份，目前仅为1块。而在2016-2018年，分别有8块、2块和5块。

　　不光是数量减少，热点城市分布数量也在下降，比如分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面，则从2018年的13个降至目前的5个。

　　看得出来溢价率走低，底价拿地减少，楼市已经摆脱了“高地价”的束缚。

　　第二房企为了加快回款不得不降价。

　　最近不少人都被一二线城市个别楼盘降价“刷屏”了。

　　八月中旬广州番禺某盘率先大降价最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。南京地价降温甚至二手房的成交量也持续下滑。

　　合肥高价盘加剧了降价，新站、庐阳、包河都在降最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场则更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖且更有纯新盘还未上市，优惠就已出来了。

　　正如广州远郊某知名楼盘老总所言，这是为了加快回笼资金的无奈之举，项目当初定价过高，在调控收紧、地市遇冷、资金面紧张的氛围下，开发商要想补充新鲜的血液，就必须要把旗下的楼盘一降再降，否则难以讨得购房者的欢心。

　　第三40个城市土地库存继续上行。

　　据《经济参考报》近日报道，易居房地产研究院同日公布《2019年7月40城土地库存报告》显示，目前40城土地库存面积仍是处于上行趋势中。截至7月底易居方面监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%同比增长13%。

　　该机构预测，未来五个月月均土地成交面积需要在7月的基础上至少下降46.1%，才有可能减少土地库存面积。

　　所谓“土地库存”上行，意味着当地房地产市场未来的潜在供应量非常大，源源不断的土地供出来，房源的供给也会持续增加，当房子出现“供过于求”的后果可想而知。

　　综合以上三个消息，我们不难发现今年它们同时出现，是十年以来的第一次，我们不妨简单回顾一下。

　　2008年到2012年楼市刚刚复苏，各大城市的房价还没有像现在那样高高在上，买房利率也在打折，尽管开发商也有降价促销的行为，但是土地市场却表现出了稳步回升的态势。

　　2012-2014年属于典型的横盘震荡周期，虽然土地流拍偶尔出现，房地产待售面积和土地库存也在上升，但是并没有出现大规模的楼盘降价，更何况当时的调控环境与现在更不可他同日而语，买卖房产也没有限购、限售、限贷等政策约束。

　　从2015年至今受棚改货币化的影响，加上农民工进城、房企加速扩张的因素，楼市涨势此起彼伏，根本没有这“三件事”出现的兆头。

　　所以正因为是十年来出现，调控环境收紧、房地产资金面紧张、土地市场库存上行、流拍重现、房企降价缓解资金压力这些因素，也就意味着楼市到了“非比寻常”的关口。

　　经济学家巴曙松日前称，现在经常和自己的研究生谈论房子，在十年二十年前，人们还会说“再努努力弄个首付”，但现在硕士以及博士毕业生在北京金融街工作，“我问他房子是什么情况？”他们说，“巴老师，不要跟我谈这些，我们不想”，都是自己找个地方租房。

　　几乎所有人都对买房这件事“冷淡”的态度背后，折射出了目前楼市“非同寻常”的境地，当住房成为连“天之骄子”都高不可攀的“投机品”，回归理性之路也将是必然。

　　我们有理由相信在今年八月份发生的“三个消息”，既会引领下个十年的房价变化，也会成为房地产“稳中有降”的一个契机。

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