遏制消费贷对房地产的影响与意义

　　遏制消费贷进入房地产的影响与意义——易宪容

　　自从2016年房地产调控以来，监管部门对房地产市场的信贷紧缩一直没有停止过，但是对于各商业银行来说，仍然会千方百计地让资金流入房地产市场。即使是今年，其情况也没有多少改变。比如央行最近公布《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，第2季度房地产贷款增长速度还在进行。2019年第2季度末，人民币房地产贷款余额为41.91万亿元同比增长了17.1%；上半年增加3.21万亿元占据了同期各项贷款增量的33.2%。此外2019年第2季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元同比增长了14.6%。其中的保障性住房开发贷款余额为4.61万亿元同比增长了12.9%。个人住房贷款余额为27.96万亿元同比增长了17.3%。

　　从上面这些数据来说，无论是房地产贷款增长幅度是有所下降，但其增速仍然处于高位。特别是人民币房地产贷款余额及个人按揭贷款余额，其增长幅度都在17%以上，如此之高的增长速度，说明了从正规渠道来看，国内商业银行信贷资金还是在涌入房地产市场。如果再上各种社会融资，涌入房地产市场的资金更是会多，而且最为重要的是个人住房按揭贷款余额的增长，已经是2008年十倍了。

　　为何国内的各种资金特别是是银行资金都会涌入房地产。因为对目前国内企业来说，经营房地产的利润最好、最高、最为稳定，企业岂能不借资金涌入房地产市场？即使最近出现有房地产企业破产，那也只是微乎其微的比例，根本上对绝大多数房地产开发商来说，没有多少事。

　　对个人来说国内居民从来没有经历过国内房地产市场的周期性调整，十几年来国内的房地产市场价格一直在上涨，即使在2019年7月全国70个大中城市，房价上涨的城市占比在90%。只要房价在上涨，居民借银行的钱或以银行杠杆投资，就是有利可图的投资，即没有风险的投资。在这种情况下，无论如何限制，国内居民都会千方百计地利用金融杠杆进入房地产市场。这就是为何国内居民的住房按揭贷款会快速增长的原因。

　　还有就是只要房价在上涨，对于国内商业银行来说，银行贷款给房地产市场，无论是贷款房地产开发商，还是贷款给个人的住房按揭贷款都是风险最小的，特别是贷款给个人的住房按揭贷款，商业银行肯定会认为这些贷款是优良贷款。在这种情况下，商业银行有巨大的动力把贷款借给个人购买住房。比如，今年以来不少商业银行个人住房按揭贷款所整个贷款的比重达60%以上。试想银行贷款的供求都强大激励进入房地产市场，这类的贷款岂能不快速增长？

　　面对房地产市场信贷资金快速增长，面对这些资金把房地产市场的价格不断推高，面对国内许多城市房地产泡沫越吹越大，国内房地产市场的金融风险也会不断增加，特别是那些房价过高的城市，其潜在的金融风险会越来越大。所以今年以来监管部门对“涉房贷”违规成为关注的重点。近期银保监会对资金违规流入房地产领域的情况处罚日益密集。

　　据报道今年以来截至2019年8月14日，银保监会、各地银保监局以及分局针对涉及房地产的业务违法违规情况开出的罚单超过100张，罚款金融总计超4000万元，涉及的银行约为50家左右。综合近期银保监会公布的行政处罚信息看，多家商业银行因消费贷款以及涉农贷款等资金流向房地产市场而遭到了处罚。从受罚商业银行类型我们可以看出，从国有大行到股份行以及城商行都存在上述违法违规情况。也就是说政府监管部门对房地产市场流入的资金开始在收紧。不过对于40多万亿的房地产贷款余额来说，商业银行罚款4000万元，还不到九牛一毛，完全可忽略不计。要想通过这样的罚款来让商业银行不把信贷资金流入房地产市场根本不可能，可能问题还不在这里，有可能这仅是表面文章。

　　不过，由于目前政府金融监管部门已经开始在对全国32个房地产热点城市的银行信贷进行检查，具有会什么结果还不知道，是走过堂呢，还是来真格的。如果是来真格的，政府监管部门真的不让银行信贷资金违规流入房地产市场，那么这对商业银行会一定的阻吓作用。如果不是这样的情况则是另外一回事。所以，我们还得密切关注。

　　但是有一点则会比较重要，就是要遏制个人信贷资金违规进入房地产市场，是比较容易做的事情。这些个人违规信贷资金包括消费贷款、信用卡透支在等，还有P2P的首付贷款等。这些资金都加大个人住房按揭贷款杠杆及风险的重要方式，也是目前国内房地产市场过度投机炒作最为重要的方式。

　　可以看到2016年房地产调控政策出台之后，国内银行的消费贷快速增长，有几个月还出现爆炸式的增长，这些现象都是与消费贷作为个人住房按揭贷款首付进入房地产市场有关。所以，如果政府监管部门严格限制个人信贷资金违规进入房地产市场，全面缩小居民部门杠杆放大比例，肯定会严重影响住房投机炒作者进入房地产市场。

　　对于国内不少城市来说，如果住房投机炒作者无法进入房地产市场，或他们进入房地产市场受到银行信贷上的限制（比如个人住房按揭贷款工资收入、个人资金流水等严格审查），那么这些城市的房地产市场将面临着重大调整。其调整不仅在于房地产市场价格可能下降，更重要的是会让房地产市场价格上涨的预期逆转。如果这种情况出现，房地产投机炒作者所面临风险就来了。这就是严格遏制消费贷进入房地产的重要意义。对此大家要密切关注。

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