目前房地产市场存在的三大隐忧

　　新华网海口8月19日电(记者王存福)2019博鳌房地产论坛近期在海南举行，与会嘉宾认为当前我国的房地产市场整体趋向稳定发展，但部分区域以及领域仍受到各种因素的影响存在隐忧，一线城市的房价增长速度已经远超过可支配收入的增长速度，就会加大购房者负担；下半年的房地产市场景气可能会出现下滑迹象。

　　银根的收紧或许推高房价应该要警惕长期泡沫。

　　在本届论坛期间针对当前金融政策，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示：金融收紧对于房地产市场来说是有风险的，因为这意味着供给侧收紧，导致房价反而会上涨。

　　“另一方面金融收紧也将导致一些小房企、效益不好的房地产公司面临着兼并重组或者倒闭。”樊纲说，这是一个不断调整的过程，国内房地产行业正在经历市场的筛选与淘汰，有助于提高产业集中度，提高房地产业的效率，供给侧才能够有更好的发展。

　　交银国际董事总经理、研究部主管洪灏认为：从供给和需求理论来说，在价格不断往上涨的时候，房地产的需求一定会远远大于它的供给。“因此在这个房地产周期里，要做的不应该是限购，不要抑制居民对于房地产的追求，而应加大房地产的供给，这样才能很有效地让房价上升的压力降缓。”洪灏说道。“房地产周期作为一个领先的指标，虽然它在回暖，但回暖的速度并没有以前快，同时回暖的力度没有马上传到社会宏观经济的其他部门，这就是现在感受到的领先指标开始回暖，但同步和滞后指标并没有开始反应的这么一个比较尴尬的位置。”洪灏表示：考虑到边际效应，所以在目前这个阶段，在决策的时候一方面需要考虑的是房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用，另一方面则要考虑长期的整个宏观经济体里的房地产价格是否会出现严重泡沫现象，因此现阶段的重点是要考虑怎样避免长期的泡沫风险。

　　樊纲认为：市场机制的本身是供求关系决定价格，所以需要一些经济手段作为长效机制，把短期救火式的行政手段比如限购限贷替换下来，只有进一步推动长效机制落地，这样才能有一个比较健全市场机制出现。

　　一线城市房价增速已经远超可支配收入增速。

　　在本届论坛上，洪灏谈到了中国35个城市还房贷与可支配收入的情况，其中北上广深四个一线城市存在房价增长速度已经远超可支配收入增长速度的问题。具体而言就是从2005年至今，中国35个城市还房贷占可支配收入的比例呈现不断增长的趋势，尤其是北京、深圳以及上海三大城市是最快的。

　　在北上广深这四个一线城市中，洪灏认为其中深圳的问题是最为严重的，深圳的房价增长速度已经远超出家庭可支配收入的增长速度，几乎每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近到了100%。

　　洪灏表示：深圳目前的情况与香港1998年的房地产泡沫破灭见顶的水平是相似的，居民可支配收入里头拿来还房贷的比例大概已经高达100%到110%了，不过由于需要考虑到这些一线城市都是超大型城市，深圳的城市化速度以及经济增长速度也已经远超过了二三线城市。

　　洪灏补充说道：对比中国的35个城市，发现一线城市和东南沿海城市房价增长速度已经远快于家庭可支配收入增长速度。但是西部、西南部以及东北部房价增长速度却慢于可支配收入增长速度，也就意味着虽然房价涨得快，但是收入涨得更快。

　　中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松也表示：当前核心城市房价太高，二手房房价也高、增长速度快。他分析道：“我们看到的房价指数，同样房地产的标的，在这段时期内上升的幅度与北京和伦敦、纽约、东京这些发达城市比，确实有着相对较高的上升幅度，增长速度也是非常快的。”

　　巴曙松进而解释：二手房过万的城市是从沿海的少数城市在迅速向中部以及内陆渗透扩散，这个大背景其实是中国的城镇化发展的新阶段反映在房价上，这也会增加购房者的购房负担。

　　下半年房地产市场景气可能会出现下滑。

　　短期内的房地产市场形势如何？国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华从大环境出发表示：提到两大变局，一是新一轮技术革命，就是第四次工业革命，另一变局则是地缘政治集中反映在了中美两个国家关系的调整。

　　针对我国房地产严控下的形势，邱晓华则表示：中央会议重点提及“房住不炒”，明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段，这给市场提供了一个明确信号，就是在面对外部形势的时候，国内经济稳增长的重点不再以房地产来刺激，而更多的应该以稳定制造业的投资，开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

　　邱晓华说：目前我国房地产严厉调控的程度已经大大高于往年，这场严厉的调控至今，已经改变了市场预期，也正在改变房地产商的命运。同时金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境，预期下半年房地产市场的景气依然可能下滑。

　　阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌坦言：我们从城镇化趋势来看，房地产业未来10年间仍然是蓬勃发展的市场，但随着融资大门的不断关闭，我们发展面临重大转型，“过去用融资加杠杆推动着企业的发展，现在要变成在经营方面加杠杆，而在融资方面降杠杆。”

　　“去年房地产交易额是15万亿，如果2019年只有14万亿或者13万亿，就意味着在去年的基础上下滑。”朗诗绿色集团董事长田明如是说，在高歌猛进20年后，出自企业家对房地产行业的直觉判断是“有下滑的趋势”。

　　旭辉集团董事长林中也透露：“下半年不会有太大的买地投入，甚至说不买地都可以，我们要减少不必要的负债，融资需要谨慎。”

　　与会人员表示：房地产形势长期看人口，中期则看土地，短期要看政策，人口是决定地产形势最重要长期因素，如今中国的人口已经从年轻型转为了老年型，对长期房地产支撑力量正在减弱。而当前土地的供求关系依然对地产形势还有一定的涨价压力存在。但从短期情况看地产调控的政策，无论是土地还是融资还是长效机制，对短期市场的影响依然明显。

　　来源: 新华网

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