8月土地市场持续降温，流拍加剧、溢价下滑趋势将会延续

　　在市场的前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下，接下来房企拿地时将会愈发的谨慎。

　　根据CRIC对8月份上旬监测的土地市场数据来看，流拍加剧、溢价率下滑的这一趋势在8月份依然延续，土地市场降温显著。

　　01 中央、地方双调控

　　资金来源、盈利预期同时收紧

　　自7月以来中央和地方政策频频落地，旨在加强对房地产行业的调控。

　　中央方面，月初国家发改委发文，融资环境将进一步收紧。银保监会约谈多家信托公司，要求严格落实“房住不炒”，进一步约束房地产投资行为。

　　而在月底，中央再次强调“房住不炒”宗旨，并将落实房地产长效管理机制，第一次 明确不将房地产作为短期刺激经济手段，预示着房地产市场调控仍将从紧。

　　在地方层面上，苏州、大连等城市也在7月相继加码调控政策。一系列的举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的作用。

　　7月财政部还推动土地增值税立法并修改相关条文，将增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或免征。

　　对于高房价高地价的一二线城市而言，此举将大大收窄项目的盈利空间。

　　就政策层面来看，在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下，房企接下来拿地将会愈发谨慎。所以未来土地市场的流拍率上升是大概率事件，整体土地市场热度仍然将会维持在一个较低的水平。

　　02 下半年流拍现象明显增多

　　无人竞标、惜售、控热度等现象共存

　　市场分化加剧

　　由于企业融资环境再度收紧，导致企业拿地更加谨慎。7月份土地流拍地块数量相比6月份有明显的上升，且流拍加剧的趋势在8月依然延续。

　　截至到8月11日，重点城市已有26块土地流拍，环比7月份的同期近乎翻番，土地流拍有加剧的趋势。

　　就流拍土地城市分布情况来看，常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等一些三四线城市均有土地流拍，但数量相对较少。

　　除三四线城市以外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少都有土地流拍情况。其中昆明、成都2城流拍现象是最为严重的，流拍土地数量位居前列。

　　而造成土地流拍有多个方面的原因：

　　第一、绝大部分是由于房企报价未达出让底价所致，主要是由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债的高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎。

　　第二、由于上半年地市热度高涨，而政府对于土地出让的心理价位偏高，而在供地指标偏紧的大背景下，政府比较惜售。

　　第三、也有相当一部分土地未成交是为控热度、政府主动撤牌导致。

　　03溢价率连续三月下调

　　不过合肥、东莞等少数城市的溢价率仍超30%

　　在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续三个月下滑，7月300城的溢价率已降至12.9%。

　　重点监测城市7月溢价率降至14%，较6月下降8个百分点。从8月份上旬数据可看出，溢价率降至到8%，降温趋势有加剧之势。

　　其中一方面是， “限地价、限房价”等土拍规则的压制，而另一方面则是受融资收紧的影响，企业拿地的热情不及二季度，近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至是底价成交的案例。

　　目前溢价率依然处于较高区间的城市有：合肥、金华、东莞、南通、南宁这个几个城市，5城溢价率均超30%。这些城市或是受人才新政利好，或是受规划利好。

　　绝大多数城市的溢价率较二季度均有明显下降，比如济南、青岛、郑州等二线城市，溢价率均低于2%。

　　这些低溢价的城市也是二线城市中流拍较为严重的城市，土地趋冷趋势已经从三四线城市蔓延至二线城市，范围正在逐渐扩大。

　　在政治局会议重申“房住不炒”，并第一次 提出不将房地产作为短期刺激经济的手段的宏观背景下，未来房地产调控仍将从紧执行；受融资信贷收紧的影响，房企拿地态度是越发的谨慎。

　　其中值得注意的是，与主流地市走冷的大趋势不同的是，成都等少数热点城市依然在通过限地价、现房销售等方式控制地价，市场分化现象依然存在。

　　而与此同时，溢价率也已连续三月下调，且这一降温趋势在8月份会有加剧之势，出现这一现象的原因，一方面是受“限地价、限房价”等土拍规则的压制，另一方面也受到融资收紧的影响，使企业拿地热情不及二季度。

　　那么未来土地市场会如何？预计进一步下滑的空间不大，大概率会持续低位运行；流拍或将进一步加剧。

　　不过，对于资金面相对宽裕的企业而言，随着土拍热度持续降温，下半年或许不失为补仓拿地的好时机。

　　更多东莞楼市、东莞房产、东莞房价讯息尽在东莞楼盘网！