专家谈市场：未来必将是房地产+金融市场的结合

在今年的房地产百强企业研究成果发布会上面，光大安石执行董事曾景就“国内持有型不动产的资产证券化探索”的主题进行了给各位进行了深入分享，她言到：今年的房地产已经进入了下半场，而且出现的方向也已经比较明确，那必将是房地产+金融的结合体，如果自身只懂房地产而不懂金融，那必将在下半场落后于他人。
　　第一部份地产怎么跟金融结合？
　　说到不动产的证券化，今天重点提一下REITs。REITs是一类新的市场品类，传统上买物业产权产品的是大型的机构投资人，而REITs是要推向普通老百姓市场，使大家都能够购买、交易。区别于股和债之外的第三类品种。它的特点：高分红、高流动性、能够跟物业资产未来的增值绑定。从简而言就是把大宗的低频高额的交易分散化，能够让个人投资者参与到市场中。
　　这类产品过去没有生存空间，而现在土壤已经开始出现。随着这两年的发展，我们看到越来越多以资产为导向的REITs开始出现，每个资产都装在基金里，基金之间相互独立，投资者自负盈亏。
　　第二部份从金融角度来说REITs未来导向。
　　今天看REITs在中国的发展，类REITs的发展方向有几个：一是以资产为导向；二是要向前端延展；三是为公募REITs做准备。
　　资产证券化对持有型资产而言是长期退出的重要渠道，这种退出在体现为偏债性的再融资。从长期来看它会从融资走向资产管理，也就是说从拿地到建设开发、运营、持有到最后公募REITs退出，更多的是资产管理的行业，而不是纯靠REITs把资金回笼。
　　这两年REITs这个市场在开始冒出火花，但是发展规模并不大。其中非常重要的原因是税收、利率。如果你把它当做一个融资性的产品，资产的持有方会觉得税务成本非常大。
　　如果后端要真正卖给公募REITs这个市场，在前端交税大家是能接受的，所以未来的趋势是从融资向资产管理发展。

第三部份光大安石在REITs的布局。

我们在该领域已经布局了十年，从2006年最早开始做地产基金到2019年已经建立了自己成熟的资产管理团队，REITs的退出团队，以及投资和投后管理团队。在行业内为未来REITs的退出打下了护城河，现在看来这条护城河具有一定的高度了，未来还有很多要做的工作。
　　目前我们自有的品牌14个，规模近150万方，每个资产都是我们主动在市场上筛选收购，未来都要以REITs方式来推。
　　只有把整个前端后端产业链做完吃透，把产业链的利润留在体系内，分享给投资人。投资人愿意参与投资当中，市场就慢慢起来了。目前这个市场体量有40万亿，是未来国内最有发展的细分金融市场。
　　国内的房地产市场里最重要的力量是开发商的力量，有很多开发商也很大的布局，包括万科、保利等等。我们的角色跟开发商朋友的差别是什么？
　　第一我们是价值判断的视角，并不是为了融资；第二我们是次级投资人的角色，拿投资人的钱来投，大的收益也是给到投资人；第三我们会作为第三方服务机构的角色，协助将整个产业链做得更加成熟、完整妥当。
　　只有等到真正的公募REITs市场成熟了，蓝海大家才能给大家所看到。在退出端明确了，前端才能找到资金并吸引资金。退出端的市场打开了，这会是一个百万亿级的市场。