粤港澳大湾区带动东莞楼市，虎门镇新房潜在供应高达78万㎡!

人在变，环境也在变
　　2014年，在东莞全市新房均价还未超过1万/㎡时，虎门镇均价已经在万元以上。2016年，东莞地铁2号线开通之后，虎门上演“加速度”，高速、城轨、高铁、码头等发力奠定其区域性综合交通枢纽城市地位。房价迅速突破2万元大关，随后两年，虎门接连拍出了东莞首块70年自持地块（自持面积30%），70年自持租赁地块，一时间受到东莞乃至珠三角房地产行业的关注。
　　今年，虎门楼市仍然看点不断，两宗自持地块有望在二季度入市销售。万科、龙光、碧桂园、招商等品牌房企多个项目入市，预计全年潜在供应面积高达78万㎡。一方面新血液、新产品、新房企有望为市场注入新的活力，丰富购房者的选择，另一方面，项目数量多，供应大，房企们不得不在这个只有60万人滨海城市的中“贴身肉搏”，一场异常激烈的“抢客大战”即将拉开帷幕。
　　市场情况
　　在售房源充足

　　个别项目价格超28000元/㎡
　　2018年上半年，虎门在接连拍出70年自持地块、70年自持租赁地块以来，一直备受关注。虽然几宗已拍出的地块正在施工中，但虎门市场还有将近9个楼盘有货量供应，施工项目对整个市场影响不大。
　　现在虎门市场上在售楼盘项目较多，最为知名的便是万科城市之光，产品涵盖住宅和公寓，据项目销售人员介绍，项目位于穗莞深城轨虎门商贸城站正上方，价格是目前在售楼盘中最贵的，洋房普遍在27000-28000元/㎡，95㎡的三房由于户型经典、朝向的原因，个别房源最高能卖到31000元/㎡。公寓产品为42-59㎡的loft复式，在26000元/㎡左右。
　　△万科城市之光沙盘
　　同样也是新盘的虎门滨海城，洋房的面积段比万科城市之光更为丰富，目前有85-125㎡带装修三至四房。因为周边1公里之内没有规划地铁站点，该楼盘的单价比城市之光便宜5000元/㎡。
　　距离虎门滨海城1.1公里的丰泰湾区风华世家同样是纯住宅项目，主推的80-125㎡的三房、四房产品，均价约为22000元/㎡。
　　△虎门镇部分在售/待售项目概况表
　　今年，开发商在冲刺完去年的业绩之后，项目定价有一定的上涨，如虎门滨海城，新房源价格每套基本上涨500元/㎡。据万科城市之光现场销售说道，春节过后，市场出现了一定程度的回暖，不仅是虎门的项目，全市的万科也陆续收回了2万的折扣。
　　竞争格局
　　市场去化周期14.8个月
　　潜在供应高达78万㎡
　　虎门镇，是粤港澳大湾区中滨海湾新区的重要组成部分，也是全国百强镇之一，经济实力雄厚。加上又有5条轨道交通（京港高铁、穗莞深城际轨道、东莞轨道交通2号线、沿海高铁深茂段、中虎龙城轨），有5条高速公路（广深、广深沿江、潮莞、莞佛、深茂高铁虎门公铁两用特大桥），历来都被众多开发商看好。
　　2018年，虎门镇一共公开挂牌了三宗土地，即使竞拍条件设置了70年自持、70年租赁等条件，仍然遭到了开发商的争抢。
　　去年虎门博涌一宗占地2万㎡的地块被多家开发商哄抢，最终地块以楼面价15200元/㎡、房企自持30%的面积被万科一举夺下，项目为目前的万科滨海大都会。随后，金洲一宗3.4万㎡的地块在经过多家开发商竞价后，被龙光地产收入囊中，剔除50%的自持租赁面积，可售部分的地价达到28000元/㎡，直逼虎门，甚至东莞很多新盘的售价，面粉价格堪比面包价。
　　今年，这两个焦点项目有望在二季度和东莞市民见面。据现场了解，龙光玖龙玺1栋住宅楼300多套洋房将全部自持，产品为70-80㎡的两房单位，万科滨海大都会公寓部分将全部自持，具体的方案，两家开发商尚未透露。
　　△龙光玖龙玺项目沙盘
　　据实地走访，以滨海大道为圆心的5公里内，集结了万科、龙光、碧桂园、丰泰、招商、万达、金地、佳兆业等多家品牌房企。业内人士预计，今年上半年，万科滨海大都会、龙光玖龙玺两个纯新项目有望入市销售，冠科·泊樾湾、君悦东方、碧桂园壹中心、佳兆业御龙山、琥珀公馆其余项目也在平稳销售。
　　从优房超·瑞诚搜提供的数据显示，整个区域预计将有78万㎡的新品供应，若假设新房面积为100㎡，整个区域预计将有7800套新房的入市。
　　2019年截止至今，虎门已累计消化存量面积4.13万㎡，按照这个速度，全镇的消化周期高达14.8个月。由于有社保的门槛，外地投资客被拦在门外，只能转投公寓。本地需求有限，项目去化缓慢，区域十几个楼盘可能将面临激烈的抢客大战。
　　后市展望
　　楼市竞争进入白热化 
　　大湾区利好短期内对影响不大
　　今年虎门的供应量接近78万㎡，消化周期高达14.8个月，整个市场是否已经是供过于求？虎门现在聚集了很多开发商，楼盘项目也多，今年区域楼市的竞争情况是怎样的？虽然有大湾区规划利好，但整个市场还未完全回温，虎门的楼市将如何发展？对此，优房超·瑞城搜总经理李玲玲谈了自己的看法。
　　李玲玲认为，从历年数据来看，虎门房地产市场呈现供需较为平衡的局面。预计今年潜在供应翻一番，市场供需也相对平衡。随着粤港澳大湾区规划利好，区域市场房企竞争主要集中在品牌房企，因当前市场较冷，开发商们或将注重节源，预计大的营销动作较少，更多将资金投在联动带客上，楼市竞争进入白炽化。
　　谈到虎门的楼市前景，李玲玲认为，短期来看，粤港澳大湾区规划刚落地，短期内的影响有限。政策调控的作用力还在持续深化，不仅仅虎门，整个东莞楼市都有待回温。
　　中期来看，虎门土拍市场依旧火热，成交地块受到多家房企的争夺和追捧。
　　长期来看，虎门楼市的发展前景可期：粤港澳大湾区规划纲要重点提及虎门二桥、滨海湾新区的建设。虎门正处滨海湾新区腹地，新区建设的主战场，得天独厚的地理位置自然而然享受政策红利，或将为东莞融入粤港澳大湾区的首批获益点。房产发展围绕居住属性，主要看人口，滨海湾新区规划为“湾区新浦东”，规划利好人口集聚，楼市长期看涨。
      根据社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》数据，2017年土地价格与房价比值达到了0.68，创新纪录！涨价去库存已到极限，要维持土地财政收入，降价卖地已成必然，地价领跌了，房价跌还会远吗？房地产的财富占家庭财富比重已高达76％以上，负债超过104％。除去2.8亿高收入人口之后，剩余11亿居民家庭人口的人均可支配月收入不足1600元，面对百城新建商品住宅成交均价高达13382元/平方，也只能望房兴叹，缺乏现实购房能力的市场自有内在运行客观规律限制。逆天而行的专家再鼓噪看涨房价也不灵了，2019年房价跌跌不休的模式或就此开启?