教你怎么破解社区商业这个“烫手山芋”

　　如今，新建商品住宅项目配建社区商业设施已不是什么新现象，部分楼盘甚至结合区域特点和楼盘规模，在社区范围内着力打造商业综合体、商业街等，社区商业逐步成为人们关注的亮点。

　　在国内的城市中心区域及次中心区域，由于购物中心高速发展已经渐趋饱和。随着消费者在生活方式及消费习惯上的改变，消费场景更加多元化，社区商业的便利、快捷及“家门口一公里”的属性，社区商业正在崛起。

　　但与此同时，社区商业也面临着经营混乱、无法长存的困境，应该如何破局呢?

　　匹配消费诉求是关键

　　戴德梁行广州商业地产部援引数据指出，2017年房地产开发商住宅施工面积为53.6亿平方米，按照住宅商业配套的最低比例10%计算，社区商业施工量约为5.36亿平方米。报告预计到2020年，国内社区服务市场规模或将达13.5万亿元，而预计到2030年，国内将形成约2万个新社区商业。

　　事实上，作为城市商业中不可或缺的一部分，社区商业在发达国家所占社会消费品零售总额可高达60%，而在国内一线城市中的比例仅为30%左右，市场潜力不可估量。万科、保利、绿地及龙湖等多个房企，已将目光瞄准了这个新战场，积极搭建社区商业产品线。

　　社区商业虽蕴藏巨大潜力，但目前国内的发展仍处于滞后水平，大多数社区商业是以底商或沿街街铺的形式存在。

　　“有不少社区商业被当作住宅项目的配套来规划，设计成底商的形态，导致招商局限于便利店及餐饮等业态”，戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，这种情况导致同质化严重，长此以往缺失良好的商业氛围。

　　另外温苑雯还指出，开发商为了尽快回笼资金，或将其散卖给中小型投资者，导致社区商业缺乏统一的运营管理，造成业态单一、经营混乱及无持续性客流等问题。

　　戴德梁行广州商业地产部认为，布局社区商业首先应关注消费群体，精准地锁定目标群体，投其所好，是社区商业的制胜法宝

　　“根据社区中不同消费群体的比例及需求，可规划出相应的业态组合”，温苑雯分析称，如果社区内以三房或以上户型居多，则居民以家庭单位为主，在配置社区商业时应着重设置儿童及娱乐业态。如果是单身公寓为主，则应引入符合年轻人口味的新零售及轻时尚类业态。

　　如何破局，打造新玩法?

　　对于社区商业面临的境遇，除了在规划上充分考虑消费群体构成外，戴德梁行广州商业地产部认为，可以从操盘策略、建筑形态、新零售等多个层面进行突破。

　　在操盘策略上，开发商应当转变经营思路，可以将社区商业从“销售型”转变为“自持型”。开发商以往为尽快变现将商铺散卖出去的做法，容易导致小资本的逐利本性及其缺乏规避同质化与吸引客流的责任心，或将导致商业业态的错配。

　　理想的社区商业应当在实现服务居民的同时，亦能拉动区域增值，带旺社区商业气氛。例如苏州的成品生活，其自持商业部分通过合理的规划和布局，不仅完成了高质的品牌输出，更成功实现公寓溢价及周边住宅项目的升值。

　　在建筑形态上，传统的社区商业底商受限于建筑和空间设计上的不足，导致业态分散、功能单一，无法营造社区商业空间感及体验感，更无法共享社区外客流，商业氛围单薄。因此可以尝试灵活的建筑形态。例如广州番禺的诺德天街，通过设置多层连廊，将内部分散的商业连接成完整统一的内街商铺，降低了塔楼裙楼对商业的影响。保证项目主动线完整性的同时，增强休闲氛围。

　　在新零售方面，戴德梁行广州商业地产部指出，新零售不仅为社区商业创造新活力，更在促进商户业态升级方面大有所为。各类新零售业态包括传统超市升级为新零售超市、电商品牌从线上走到线下、家居新零售等。

　　“未来社区商业发展的新模式，将是‘一个线下可逛的线上平台’”，温苑雯指出，线上与线下渠道的融合，将进一步打破社区商业与消费者在时间及空间上的壁垒，满足购物体验的同时，为获取大量外来客流亦创造了更多可能。