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东莞金九楼市惨淡,成交创新低

2018年10月09日来源:搜狐焦点本地楼市责任编辑:jinjing

前三季度楼市成交量一般。

2018年的“金九”楼市是多年来住宅成交最为惨淡的“金九”楼市之一,“金九”成色不足,房价出现松动,开发商、购买者观望情绪加重,东莞前三季度住宅成交创下了近8年的新低。

金九银十

“金九”成色不足,降价现象普遍

优房超·瑞城搜统计数据显示,今年9月东莞住宅供应量约37.34万平方米,环比下滑7%,房企推货节奏放慢,以自然销售为主。

在成交方面,9月共成交44.4万平方米,环比上涨约33%,但供需热情明显低于往年同期,买卖双方预期降低,“金九”成色不足;成交均价则为17659元/平方米,环比上涨2.94%,保持平稳运行。

从市场情况来看,降价现象从商业公寓开始向洋房市场蔓延。记者了解到,不少商业公寓销售价格从原来的2万元/平方米以上下调至1.5万~1.7万元/平方米,一些洋房产品则在进入10月后进行大促销,部分产品价格从1.6万元/平方米调整至1.3万元/平方米,几乎接近最初的开盘价。

与此同时,楼面地价出现明显下降。富大数据显示,2018年前三季度共成交19宗商住用地,楼面地价10114元/平方米,较去年的13797元/平方米同比下降27%。

前三季度一手住宅供应创近8年最低在楼市调控政策持续影响下,开发商、购房者对楼市观望心态严重,住宅供应、成交量均创下近8年的最低水平。

合富大数据显示,2018年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米,同比减少18.5%;网签面积485.2万平方米,同比减少10.6%;网签均价16659元/平方米,同比微涨3%。其中2018年前三季度东莞一手商品住宅供应面积311万平方米,同比减少26%,创过去8年最少;网签面积343万平方米,同比减少1%,创过去8年最少。但剔除政策限制因素,预计真实成交较去年将有所增长,回归至理性常态水平,剔除深圳客因素,东莞前三季度需求量在350~400平方米水平;网签均价17090元/平方米,同比微涨4%。

从开发商的情况来看,合富大数据显示,2018年1~9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%,与去年基本持平,其中前两名房企市场比重高达27.5%,较去年的39.3%略有回落。

近两年东莞房企“寡头”现象明显,市场向优势资源集中。去年碧桂园东莞市场首超万科,今年两房企竞争白热化,万科差距仅7.6亿元。

2/3区域签约量不足千套

表现到各个区域,往年的热点区域临深片区、中心城区分别由于购房者和供应不足而跌出热销榜。从区域来看,虎门、桥头、大岭山和石碣楼市表现抢眼,但全市的2/3区域在前三季度的签约量不足千套。

合富大数据显示,2018年前三季度东莞一手住宅网签量达到2000套级别区域为虎门、桥头、大岭山和石碣,4镇签约总量达8443套,全市占比达28.4%。不足1000套区域数量达22个,占总数量的2/3。

此外,90~115平方米刚需户型供应比重创历史最高,达54%。合富大数据显示,2018年前三季度新建商品住宅90~100平方米第一次刚需户型供应量最大,达9364套,占比32%,其次为100~115平方米户型,供应6274套,占比22%。即90~115平方米满足第一次和首改刚需供应15638套,比重达54%;180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩。

去库存时间达到12个月以上

合富研究院认为,库存量连续8个月平稳,整体去库存压力不大,支撑房价。合富大数据显示,截至9月底东莞一手住宅库存面积约486万平方米,环比8月微减。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为12.9个月、12.8个月和12个月。东莞住宅库存量每月变化不明显,市场真实去库存时间预计在8个月左右,去库存压力总体处于适度水平。

此外,各类型商品房总体供应基本平衡,其中别墅、写字楼、商铺以消化库存为主。相对于2015-2016年高峰时期,2018年前三季度东莞楼市总体供应表现大幅回落,在高压政策调控下,房价涨幅大幅回落并处于滞涨状态,需求回归理性水平。

从整体市场来看,2018年1~9月东莞楼市需求表现为先扬后抑,6~8月在全国不断政策加码的环境下,成交量呈走低态势,并在9月价格第一次出现局部松动。据介绍,6~8月全国各大城市调控不断,“调控不放松”及“坚决遏制房价上涨”等基调得到巩固和加强,东莞市场持币观望现象加浓;在政策限制下,刚需购房也受到较大阻力,故上半年东莞楼市成交表现一般,下半年则出现明显的放缓趋势。

 

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