东莞金九楼市惨淡，成交创新低

前三季度楼市成交量一般。

2018年的“金九”楼市是多年来住宅成交最为惨淡的“金九”楼市之一，“金九”成色不足，房价出现松动，开发商、购买者观望情绪加重，东莞前三季度住宅成交创下了近8年的新低。

“金九”成色不足，降价现象普遍

优房超·瑞城搜统计数据显示，今年9月东莞住宅供应量约37.34万平方米，环比下滑7%，房企推货节奏放慢，以自然销售为主。

在成交方面，9月共成交44.4万平方米，环比上涨约33%，但供需热情明显低于往年同期，买卖双方预期降低，“金九”成色不足;成交均价则为17659元/平方米，环比上涨2.94%，保持平稳运行。

从市场情况来看，降价现象从商业公寓开始向洋房市场蔓延。记者了解到，不少商业公寓销售价格从原来的2万元/平方米以上下调至1.5万~1.7万元/平方米，一些洋房产品则在进入10月后进行大促销，部分产品价格从1.6万元/平方米调整至1.3万元/平方米，几乎接近最初的开盘价。

与此同时，楼面地价出现明显下降。富大数据显示，2018年前三季度共成交19宗商住用地，楼面地价10114元/平方米，较去年的13797元/平方米同比下降27%。

前三季度一手住宅供应创近8年最低在楼市调控政策持续影响下，开发商、购房者对楼市观望心态严重，住宅供应、成交量均创下近8年的最低水平。

合富大数据显示，2018年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米，同比减少18.5%;网签面积485.2万平方米，同比减少10.6%;网签均价16659元/平方米，同比微涨3%。其中2018年前三季度东莞一手商品住宅供应面积311万平方米，同比减少26%，创过去8年最少;网签面积343万平方米，同比减少1%，创过去8年最少。但剔除政策限制因素，预计真实成交较去年将有所增长，回归至理性常态水平，剔除深圳客因素，东莞前三季度需求量在350~400平方米水平;网签均价17090元/平方米，同比微涨4%。

从开发商的情况来看，合富大数据显示，2018年1~9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%，与去年基本持平，其中前两名房企市场比重高达27.5%，较去年的39.3%略有回落。

近两年东莞房企“寡头”现象明显，市场向优势资源集中。去年碧桂园东莞市场首超万科，今年两房企竞争白热化，万科差距仅7.6亿元。

2/3区域签约量不足千套

表现到各个区域，往年的热点区域临深片区、中心城区分别由于购房者和供应不足而跌出热销榜。从区域来看，虎门、桥头、大岭山和石碣楼市表现抢眼，但全市的2/3区域在前三季度的签约量不足千套。

合富大数据显示，2018年前三季度东莞一手住宅网签量达到2000套级别区域为虎门、桥头、大岭山和石碣，4镇签约总量达8443套，全市占比达28.4%。不足1000套区域数量达22个，占总数量的2/3。

此外，90~115平方米刚需户型供应比重创历史最高，达54%。合富大数据显示，2018年前三季度新建商品住宅90~100平方米第一次刚需户型供应量最大，达9364套，占比32%，其次为100~115平方米户型，供应6274套，占比22%。即90~115平方米满足第一次和首改刚需供应15638套，比重达54%;180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩。

去库存时间达到12个月以上

合富研究院认为，库存量连续8个月平稳，整体去库存压力不大，支撑房价。合富大数据显示，截至9月底东莞一手住宅库存面积约486万平方米，环比8月微减。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为12.9个月、12.8个月和12个月。东莞住宅库存量每月变化不明显，市场真实去库存时间预计在8个月左右，去库存压力总体处于适度水平。

此外，各类型商品房总体供应基本平衡，其中别墅、写字楼、商铺以消化库存为主。相对于2015-2016年高峰时期，2018年前三季度东莞楼市总体供应表现大幅回落，在高压政策调控下，房价涨幅大幅回落并处于滞涨状态，需求回归理性水平。

从整体市场来看，2018年1~9月东莞楼市需求表现为先扬后抑，6~8月在全国不断政策加码的环境下，成交量呈走低态势，并在9月价格第一次出现局部松动。据介绍，6~8月全国各大城市调控不断，“调控不放松”及“坚决遏制房价上涨”等基调得到巩固和加强，东莞市场持币观望现象加浓;在政策限制下，刚需购房也受到较大阻力，故上半年东莞楼市成交表现一般，下半年则出现明显的放缓趋势。