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冯仑谈楼市:2018年可能出的政策不会太多了

2018年09月11日来源:冯仑风马牛本地楼市责任编辑:jinjing

2018年楼市政策频出,到底什么时候买房或是卖房最合适?

冯叔:关于房地产,最困扰大家的原因来自于政策频繁的变动。政策又多又繁,再加上货币政策、税收政策、土地政策等,作为一个普通老百姓真的很难理解这些复杂的政策。

其实,买房或是卖房节点啊、时机啊,政府都已经告诉你了,线索就隐藏在政府出台的政策里,只是大部分时候你读不懂也看不懂这些政策罢了。

举个例子,有两个已婚女性讨论一个问题,一个人问,到底色情和爱情区别在哪里,另外一个人很聪明,她就说:色情是技术,爱情是艺术。

最近几年所有的政策,都杂糅了政府管理房地产市场的技术和艺术。普通人只会欣赏和观察艺术,而没有看透政策背后的技术层面问题。

艺术没有好坏之说,也没有对错之分。但是技术有它的逻辑和方法论。

房地产政策出台的逻辑是什么?

冯叔:房地产政策出台的逻辑,一般有3大规律:

1.解决中低收入人群——解决公平问题;

2.关于经济增长,具体说就是土地财政——解决国民经济快速增长;

3.宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

未来可能发展的一个趋势变化是什么?

冯叔:从第一个逻辑讲,今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策,几乎涵盖到了每个领域。

比如说有年轻人的白领的公寓,自助公寓共有产权房,长租公寓,也有低收入人群家庭的经济适用房,还有廉租房,也还有关于改善性住房,针对这部分人的一些购买政策,我觉得这个政策相对已经体系完善了。

第二个逻辑政策上讲的话,由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点,速度放缓,这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

之前大概在99年到09年这十年政策非常多,主要是要刺激经济成长,刺激城市化,刺激大家来买房,然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

由于经济成长依赖,土地财政逐步的把金融也拉进来,结构上来说成了一个刚性的结构,也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融,也过度地陷入到房地产。

这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险,所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多,比如说要针对土地财政,那么怎么化解这个风险,抑制房地产的快速的土地供应,销售,开发,金融支持,这些政策都会是反向的政策。

目的就是要去除土地财政这样一种模式,化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过50%。未来如果是按照正常的国际经验,每年再增加一个点,那么我们大体上应该到70%。

第三宏观经济的调控政策,怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这,像堰塞湖一样,然后又和金融的系统有紧密的联系。

在这种情况下,防范金融风险,既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平,又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

所谓限售、限购、限贷,所有这些东西都是抑制市场的交易,增大交易的制度成本,使交易越来越不容易,目的就是要平衡增长和风险。

房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么?

冯叔:总体看,影响房价的因素有5个:

1.人均GDP要达到8000美金;

2.新房和二手房的比例要超过1:1;

3.城市规划的空间结构;

4.金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期;

5.整个经济成长,包括就业、人口净增。

所以,掌握了政策出台背后逻辑,和决定房价的要素,就很好理解政策趋势和房价的关系了。

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