楼市新周期:追求“量”的增长转为“质”?

专家以为，下一年我国经济短期没有下行危险，最多可能会引起点振荡;房地产职业相同不会出现较大起伏的滑坡、跌落，而是会有一个新的“质”的添加空间。

自1998年发动房改以来，我国房地产商场阅历了长达20年的高速开展。在1999年-2014年间，我国房地产业开发出资增速甚至以超越20%的年均增速开展。2017年，房地产职业仍然在高位运转。

房地产职业高速开展在数据上表现得尤为显着。21世纪经济报导记者做了一组数据对比。数据显现，房地产职业开发出资，从1998年的3600亿添加至挨近10万亿，添加了27倍;商品房出售额从1998年的2100亿添加至10万亿，添加了约48倍。

别的一组数据也显现了房地产职业的重要性。11月13日，我国人民银行发布的数据显现，2017年10月新增人民币借款6632亿元，同比多增119亿元，但环比上月下降47.8%，低于商场7800亿左右的预期。其间，住户部分中长期借款添加3710亿元，在时隔9个月后，按揭借款再次成为新增借款的主力。

高速开展一起也带来了不少问题。曩昔20年间，触及房地产职业的调控方针频出，职业争议不断。房地产在为我国经济带来积极影响的一起，也暴露出开展不充分、不平衡的问题。那么，作为我国经济重要支柱，房地产未来将怎么开展?

信贷环境收紧影响

全联房地产商会创会会长聂梅生在多个场合表明，房地产职业经过多轮周期开展之后表现出的显着规律是，M2与房地产出现正相关联系。

聂梅生的观念是，房地产是和金融密切相关的职业。从广义钱银M2视点看，2007年到2017年这十年间添加了四倍，合计添加约120万亿。而这十年中，房地产出资每年均匀差不多10万亿，十年是出资100万亿，与M2添加的120万亿构成联动。在聂梅生看来， M2在房地产职业构成了巨大钢筋水泥储藏器，很多的钱银沉积在房地产这儿。也就是说，房地产消化了很多的M2。由于，房价才会上涨。

聂梅生的这一观念几乎是职业一致。

以2016年为例。2016年钱银环境前松后紧，全体表现宽松，M2余额超155万亿，但增速低于全年方针。2016年前三季度钱银环境较为宽松，“930新政”之后，方针严控银行、保险、信托、基金等金融机构资金投向，流动性趋势性收紧。从钱银供给量来看，2016年M2余额高达155.01万亿元，而且央行全年净投进现金5087亿元，较2015年大幅提高72%。从钱银供给增速来看，2016年M2同比添加11.3%。

在这一年，房企融资环境也史无前例向好。企业融资环境向好，全年融资规划得到大幅提高。2016年央行五年以上长期借款利率仍坚持在4.9%的前史低点，企业资金压力得到有效释放。除此之外，房企使用资本商场进行融资的规划也大幅添加，据不完全统计，2016年房企债券融资达9039亿元，同比添加77%，均匀利率为5.07%，低于2015年1.2个百分点。

这一年，房地产全体表现也史无前例向好，房价发生大幅上涨局势。终究引发了本轮史上最为严峻的调控。

不过，M2以及信贷数据在2017年发生了改变。我国人民银行揭露的数据显现，2017年10月末，广义钱银(M2)余额165.34万亿元，同比添加8.8%，增速创新低。别的，住户部分借款添加4501亿元，其间，短期借款添加791亿元，中长期借款添加3710亿元。

有下行趋势但仍然高位

从房地产各项目标数据看，房地产职业表现出显着的下行趋势，但不可否认，仍然在高位运转。

浙商证券孙付表明，10月新增居民户短期借款 791 亿元，环比少增 1746 亿元。主因10月银监会下达通知，根据国务院“严厉管控各类资金违规进入房地产商场”的指示精神，对个人消费贷流入房地产商场进行严厉排查，全国各省市银监局已连续出台多项监管方针。

中原地产首席剖析师张大伟剖析以为：从信贷数据看，房贷数据2017年涨幅显着放缓，从前10个月的信贷数据看，房贷占比比较2016年下半年显着减少。特别是一线城市，房贷2017年2季度开端显着萎缩，这也是5月后，部分城市房价涨幅放缓、商场平稳的最主要原因。

张大伟注意到，10月单月，住户部分长期借款新增3710亿，比较9月单月的4800亿减少了超越千亿，这也是最近2年来，第一次单月住户长期借款添加低于4000亿。

不过，张大伟也注意到，全体看前10月的居民户中长期借款比较2016年同期仍然有细微上涨。现在房地产商场比较2016年同期成交总金额上涨，信贷分解继续。

别的，从国家统计局发布的数据看，房地产各项目标也表现出显着的下行趋势，但仍在高位运转。

数据显现，2017年1-10月，全国商品房出售面积为130254万平方米，增幅较1-9月收窄2.1个百分点;出售额为102990亿元，较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月，全国房地产开发出资额为90544亿元，增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房子新开工面积为145127万平方米，增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房子施工面积达752334万平方米，增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房子竣工面积为65612万平方米，增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

在闻名经济学家姚景源看来，下一年我国经济短期没有下行危险，最多可能会引起点振荡。他以为，“我国经济现在到了由数量到质量的阶段，没必要强化添加速度。我国的经济添加速度不能过快，可是也不能过低，仍是要坚持一个合理的添加速度。显然这个合理的添加速度得靠三驾马车，出口下一年是一个好情况;消费是根本安稳的，不会出现大起大落;出资是关键作用。姚景源以为，整个经济现在出现着稳中有进和稳中向好的根本局势。别的，整个世界经济向好的局势，这为我国经济的开展发明了一个良好的环境和条件。”

与经济走势判断类同，关于房地产商场走势的观点，姚景源以为，房地产将从寻求量的添加走向寻求质的添加。他以为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一方面阐明房地产有近二十年的辉煌成就，但的确也存在问题。咱们现在要寻求美好生活，美好生活必然要包含人们的寓居，美好生活离不开寓居，而是给房地产领域带来一个更新的关键。现在房地产大体上还处在一个数量阶段，比如说住宅的情况，根本仍是住多少平米，是个数量的情况，咱们还没有上升到质的情况，比如说宜居、建材、规划等等。“房子是用来住的，不是炒的”，这不会导致房地产职业出现较大起伏的滑坡、跌落，而是提出一个新的添加空间。