多城土地调控加码成“潮” 开发商如何突破高压周期?

2017年以来，楼市调控方针层出不穷，并逐步从大城市向三四线城市延展，调控手法也日臻娴熟，掩盖售前、售中到售后。至今，仍有城市在连续晋级调控方针，商场端“限购、限贷、限价、限售”叠加，土地端“竞持、熔断、评分、摇号”迭出。

尤其是土地端，出让结构现已呈现严重改动，“竞自我克制”“限房价、竞地价”等新出让方法开端试水，共有产权房、租借住所用地的份额显着增多。

《每日经济新闻》记者注意到，土地商场的革新，使开发商的生存环境遭到进一步紧缩，怎么尽最大可能从约束中争夺合理的开展空间，成为各类房企都不得不考量的严重问题。

楼市与土地左右开弓 城市调控加码成“潮”

2017年以来，楼市调控不断加码晋级，并更强调点滴式、补丁式调控，即一方面通过方针试水、检验商场反响，再逐步加码，防止调控用力过猛商场回转冰封的状况;另一方面，量体裁衣、防微杜渐，不断堵塞监管缝隙，严防死守投机炒房，确保房价指数保持安稳。

这一轮调控的风向在土地端表现得颇为显着。从土地出让规矩来看，2017年北京、上海等城市，在土地出让时添加了约束性条件，如限定未来房屋售价、配建确保性住所和竞拍自我克制面积等。

例如北京，出让土地时就加入了“70/90方针”和“限房价、竞地价”的要求。并且这种有条件的土地出让方法逐步常态化。2017年11月16日，北京还提出2017~2021年供给1000公顷集体土地建造租借住所，均匀每年供地任务量约200公顷，限价商品住所、高端商品住所、共有产权住所以及租借型住所将构成2018年北京新房产品供给的多元化。

在土地供给结构上，共有产权房、租借住所以及其他确保性住所的土地供给规划开端添加，这在北京是清楚明了的。华夏地产统计数据显现，2017年北京市共成交71宗住所地块，规划建筑面积968.96万平方米。，占住所总规划面积的31%;租借住所面积91.44万平方米，占住所总规划面积的9.4。

上海也不破例。2017年7月6日，上海市政府发布的《上海市住所开展‘十三五’规划》中，主要涉及从供给端管控地价、盘活存量以及加强供给端质量等方面。

深圳则对人才住所给予更多支撑，“招拍挂”出让商品住所用地，土地溢价率超越必定份额的，由竞价转为竞配建人才住所和确保性住所面积。

商场成交不断下降 房企面对“钱紧”

这一轮调控之下，房产商场反响显着，地价下滑、成交打折、供给放缓、购房者入市等许多现象随之发生。

新城控股高档副总裁欧阳捷评价以为，从本质上说，限价是政府强制开发商打折出售，对购房者是利好。但限价令又会吸引更多购房者入市，导致需求扩大，加剧求过于供。

“由于许多城市实行限价，反而使得部分有资历的改善性购房需求提早开释，摇身变成了合规的出资需求，这恰恰是求过于供的大城市开盘即售罄的原因。因而，扫除一二线城市供给削减的要素，现在成交量的下降并不显着，也意味着潜在需求仍然巨大。”欧阳捷表明。

在其看来，现在的土地拍卖规矩的关键在于：无论是加竞确保房，仍是竞自我克制住所，或是熔断制，土地出让形式需求安稳性。已然出台新政，就应当考虑周全、一以贯之，这既是表现政府决议计划的严肃性、科学性，也是给商场一个正确的预期和导向，还能够给投标人一个安稳的、体系的竞标规矩，既统筹办理方针，也表现公正公正。

而关于企业来说，约束之下反响可能更显着，首要的反响就是“钱紧”。

安居客首席分析师张波通知《每日经济新闻》记者，资金压力是悬在企业尤其是中斗室企头顶上的一把剑。例如竞自我克制方法就把房企由卖房人物转变成房东人物，资金的回流期延长，假如没有金融产品支撑，房企的资金压力可想而知。

别的，限房价也对房企的运营才能提出极大检测，怎么在房价收入有约束的根底下，既确保房屋质量又能有合理的盈余空间，此并非易事。

“钱少了，最苦的当然仍是中斗室企。由于‘蛋糕’还要重新再分配，成长性更快的‘大象'会大块切走更多的增量蛋糕，并争夺银行回收的存量信贷。”张波直言，未来中斗室企可能更加边缘化。

资金危险加剧 房企应快速周转安稳运营

在限购、限贷不断扩展的局势下，出资者逐步退出，具有购房资历的客户就像池子里的鱼在不断削减，客户资源正变得，客户正变得更加挑剔，竞赛正变得更加剧烈。关于企业而言，难到只有降价这一招吗?

欧阳捷直言，房企降价动机不强，但两种景象不行不防：一是中斗室企现金断流、不得已甩货出逃;二是大型房企客户截流、拼全力争夺商场。

“城市群的三四线城市正在上演土拍炽热的戏码。跟着大房企进驻抢地，有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷通知《每日经济新闻》记者，殊不知，这些中斗室企正被大房企带进沟里，当商场或许政府不能承受地价带动的房价增加时，不论是客户挑选仍是政府调控，这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局，并且可能再无翻身时机。

“所以开发商首要要防患于未然，献身部分利益来保护社会和经济安稳。”一起欧阳捷指出，其次，房企应定时进行现金流压力测验、资金盘点，加大融资力度和现金储藏，不糟蹋资金用于回购、分红和参股，操控适度的出资节奏、绝不激进抢地，确保安全跨过商场动摇期。

第三，房企还要加快进度、加力推行、加快推盘，绝不糟蹋每一个客户，老盘快速去存货，新盘保存定价格，一起提早准备出售应对预案，一旦降价呈现，必定随行就市。

张波则表明，房企的运营才能能够描述为“走钢丝”，即“左右平衡、合理速度”，做好企业规划操控和本钱投入两项的平衡，操控好企业的开发速度。

一般来说，规划化越大，企业本钱就越容易得到操控。但假如是获得“有条件”土地，则是越多越好，充沛认清自己的融资才能和盈余空间再投入本钱就显得尤为重要。别的，在操控企业速度方面，则是开发进度和资金投入节奏掌握更为重要，快周转未必合适“限房价”地块，快速大量投入也未必合适“自我克制地块”。