东莞住宅供过于求 住宅库存消化周期延长至11个月

今年前11个月东莞商品房销售金额已超千亿元。

临近年底，看房人数多。

2017年楼市进入尾声，今年楼市情况如何？七条大数据告诉你今年楼市的变化！

日前，2017东莞地产发展峰会举行，吸引了300多名业内人士与会。在现场，专家们就明年楼市调控政策情况、楼市销售预测、房企如何应对以及东莞在粤港澳大湾区的地位等进行了主题演讲和探讨。

专家们普遍认为，楼市调控政策不会放松，金融政策持续收紧，东莞消化住宅库存压力加大。同时，专家也提醒房企和购房者：“房子是用来住的，不是用来炒的”，对房子的考虑要从注重交换价值回归至使用价值。

数说2017年楼市

商品房销售金额仅次于去年

根据东莞中原战略研究中心提供的数据，今年前11个月东莞商品房销售金额已超千亿元，全年预计成交1300亿元，在历史上仅次于去年。

统计数据显示，今年前11个月东莞商品房销售金额达1137亿元，与2016年同期相比下降12%，但仍比其他年份高，处于正常的年度成交水平。

别墅库存消化周期约27个月

截至11月底，东莞全市住宅库存接近547万平方米，住宅消化周期长达11个月。其中洋房存量约374万平方米，别墅存量约104万平方米，公寓存量约69万平方米，洋房及公寓库存持续创新高，别墅库存与10月持平，消化周期分别为洋房9个月、别墅27个月、公寓9个月，各产品存量及其消化周期持续上行。

住宅连续5个月大幅供过于求

2017年东莞住宅供需同比大幅下滑，供需比显著上升。今年前11个月东莞住宅供应599万平方米，同比下滑23%，需求501万平方米，同比下滑42%；今年前11个月供需比为1.2：1，仅次于2008年同期。这是近10年第三次供需比大于1.1，东莞住宅供需比已经连续5个月大幅供过于求，这也意味着供过于求持续加剧。

五片区成交同比下滑三到六成

从今年前11个月成交情况来看，区域成交继续分化，中西部成交突出，东部板块成交垫底。同比来看，六大片区仅城区片区成交量同比上涨10%，其他五大片区成交同比下滑三到六成。

同时，整体房价高位滞涨，区域楼价也出现分化。

刚需仍占主导改善需求攀升

从成交户型来看，刚需仍占市场主导，改善需求显著攀升。其中面积为90~110平方米户型成交持续占据主导地位，成交占比达45%；面积为110~145平方米产品成交占比首次超3成，达34%。

从楼盘来访量来看，自今年4月东莞限购政策升级后，客户来访整体降温，深圳客退出东莞住宅市场。不过在房价回归理性的刺激下，本地置换需求及**需求被激活，部分深圳客涌入不限购的商业公寓市场。

地标性建筑崛起商业市场活跃

今年东莞地标性建筑写字楼崛起，写字楼一反往年备受冷落的态势，供需持续活跃。在产业转型升级、轨道交通快速投入发展的情况下，近两年东莞写字楼市场供需活跃，甲级写字楼迅速崛起，商务中心初步形成，城市面貌出现很大的改观。

此外，限购、限贷政策持续加码，**需求涌入商业市场。2017年前11个月东莞商铺成交已超过往年全年成交量，成交面积达69.57万平方米。

一二手房成交量几乎持平

一手房市场限购，二手房成交量几乎“追平”一手楼。2017年，东莞一二手住宅成交纷纷遇冷，但一手房受调控影响显著，成交量萎缩更加明显；同时，由于房价高企，有换房需求的购房者热衷于选购小户型的二手房，一二手房成交比值进一步缩小至1.03，两者成交量几乎持平。特别是樟木头、东城、南城、常平、凤岗、塘厦、万江、黄江等8个镇区开发较早，二手房体量较大，而且由于住宅用地供应有限，这些镇区或已提前来到存量房时代。其他如水乡片区各镇及大岭山等镇街由于最近几年才大力开发，存量房尚未形成气候，故成交仍以新房为主。东莞正如其他一二线城市，正在进入存量房时代，而且比预期快了两三年！

众说2018年楼市

业内专家认为，明年楼市调控政策不会放松，房企应该顺应政策合理定价，让房价保持稳定；对于购房者而言，明年房价继续分化，预计部分楼盘会出现以价换量的情况，购房者可以买到定价合理的新房。

调控政策不会放松

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良预测，2018年，东莞现有的楼市调控政策不会放松，金融政策会继续收紧，开发商要面临更多的挑战和机会。

以消化库存为主

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，明年东莞楼市的库存量将会达到一个高位，消化压力加大。他预计，2018年东莞楼市将以消化库存为主，这样的市场销售速度会慢一些，尤其是高价地项目销售会比较困难。

同时，随着品牌房企开发项目上市，“地产寡头”垄断的格局将逐渐被打破。特别值得一提的是，土地市场持续降温，企业拍地回归理性。未来五年大量三旧改造项目入市。

东莞房价相比广深仍是洼地

从粤港澳大湾区城市群来看，东莞的地位十分重要。中山大学自贸区综合研究院副院长、中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江表示，东莞是加工制造业中心，产业配套基础比较牢固，物流配套不仅在珠三角，在全国都很有名；同时，东莞位处广深科技创新走廊的中间，东莞的房价相比于广深还是房地产洼地；东莞的轨道交通连接广州和深圳等，作用不可替代。

购房者应关注房子使用价值

中原集团主席兼总裁施永青认为，房企应该在定价上配合国家政策，让房价稳定下来，用一个太高的价格去开盘是不切实际的，机会也很小。

此外，施永青还表示，以前人们更关心房子的交换价值，而不注重使用价值，如今国家推行租售同权政策，就是要把房子的使用价值突显出来。