经过迷惘与探索,培育和发展租赁市场,实现“租售并举”,成为住房制度改革的新方向。事实上,这也是顺应需求结构性变化,调整住房供给端的应有之义。

  经过迷惘与探索,培育和发展租赁市场,实现“租售并举”,成为住房制度改革的新方向。事实上,这也是顺应需求结构性变化,调整住房供给端的应有之义。目前,中国7亿多城镇居民中有20%长期租房,热点城市40%的常住人口长期租房,2.45亿外来人口中80%租房居住。高房价背景下,购房年龄推迟,新市民“先租后买”已常态化。另外,出于小孩教育、父母养老、通勤便利等考虑,很多有房业主也选择租房。因此,大城市租房比例超过50%,中国进入了住房租赁时代。

  尽管住房租赁时代已来临,但一直以来,租房并不像买房那样受广大老百姓认可,只是权宜之计或不得已而为之的选择。但在多数发达国家,居民在租房和买房选择上很淡然,比例基本“对半开”。本应是住房供应“双引擎”的租房和买房,在中国之所以跛足前行、厚此薄彼,在于租房无法获得与买房同等的承载。首先,住房是绝大多数百姓的财富大头,城镇居民70%的财富是房子。更重要的是,房价上涨带来的资产收益,成为收入差距的原因,也是居民追求财富的途径。

  其次,中国租房市场长期不规范,存在着大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象。甚至,有人说,没有租过房就不足以谈人生,租房是大学生体验世态炎凉和社会黑暗面的第一课;最后,租房无法享受到与买房一样的公共服务,比如租房人群很难落户,也就很难享有与户籍挂钩的社会保障。即便是申请信用贷款或消费融资,银行也往往要求以房子来*押。最关键的教育资源分享上,租房人群也排在最后面。

  这就是制约住房租赁市场发展的“三大痛点”,也是租赁市场屡提不振的罪魁祸首。目前,全国人均住房面积已达41平方米,城镇户均住房拥有超过1.1套,但2.45亿外来人口及背后1.5亿“三留人群”(留守妇女、老人和儿童)、低收入人群和新就业大学生的住房需求却嗷嗷待哺。当前,楼市资产泡沫已到临界点、“灰犀牛”风险在靠近,能否激活租赁市场,关系到能否夯实楼市需求基础,让泡沫“软着陆”。近期,从中央到地方一系列大动作,宣示“租售并举”已成为楼市长效机制着力点。

  这也是一项系统工程,攻克“三大痛点”的工作正齐头并进。首先,近期中央金融工作会议召开,标志着金融风险从“腾挪”转向“出清”,资金非空转即“入楼”的局面逆转。同时,近期政治局会议传达出信号,调控之气可鼓不可泄、可紧不可松,惟如此才能让“房子回归居住属性”落地。切断杠杆接济、切断投 资炒作需求,房价再度快速上涨已无可能。房价快速上涨预期退却了,楼市的投机风潮才会平息。

  其次,住房租赁市场秩序将趋于规范。近日,31个中央部门联合发布《关于印发关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的备忘录的通知》,惩戒包括限制市场准入、限制商品房买卖备案等重典。而且,失信房地产企业(包括中介企业)和惩戒对象的信息和失信行为,将在全国信用信息共享平台、“信用中国”网站、住建部信息平台,各省信用平台上同步公示。进一步,国家将建设政府住房租赁交易服务平台,以政府信用解决租赁乱象,让租者安心。

  最后,要渐进实现租售在公共服务享有上均等化。近日,住建部人士接受新华社采访时表态,将通过立法,逐步使租房在基本公共服务方面与买房享有同等待遇,这是继广州为推动住房租赁市场提出教育“租购同权”后,主管部门的明确表态。随后,郑州、无锡、济南、陕西等地纷纷明确“租房”或购租同享公共服务。有国家意志背书,未来更多城市会跟进政策。尽管受到公共资源的困扰,但通过积分落户排队,深圳、杭州等地居民凭备案租赁合同已实现就近入学。

  从中央意图看,打破政策桎梏与深层次改革同步推进,实现租售并举,建立楼市长效机制,这既是形势倒逼之举,也是主动改革之为。过度依靠房地产的增长不可持续,而且存在巨大金融和社会风险,形势依然倒逼;未来调控将坚持政策稳定与查漏补缺的基调,楼市将会在较长时间内平稳,从而创造出主动改革的、难得的“窗口期”。过去,我们曾发力住房保障,希望能让房价和楼市软着陆,现在又发力租售并举。不缺林林总总的政策,缺的是执行政策的决心和力度。当前来看,天时地利人和均到位,租售并举关系行业兴衰,关系经济未来,就差改革“落地”。

  (作者供职于深圳市房地产研究中心)