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买房银行贷款合同分析,这些细节你留意了吗?

2017年04月19日来源:楼盘网购房指南责任编辑:suwenwei

银行放贷员会问的问题包括,贷款年限和贷款金额,还款方式选择等额本金还是等额本息,每月还款时间等。至于数十页的贷款合同上,具体有哪些条款,每一项条款的内容是什么,相信很多人都没细看。楼盘网来告诉你房屋贷款合同哪些细节需要特别注意?

一、房屋贷款利率不是一成不变的

在签订房屋贷款合同时,贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。

房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。一般情况下,银行都会选择浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。

举个例子:

小A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%,但这并不意味着小A以后每年贷款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商贷利率要看2017年底央行基准利率的调整。

需要注意的是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率的,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

二、贷款上浮(或下浮)的幅度在贷款期限内是否变动?

在贷款利率方面,除商业贷款基准利率之外,一些银行会推出85、90、95等折扣优惠。不同的银行折扣优惠不同。这个折扣优惠就是贷款的浮动幅度。需要注意的是,北京很多银行已经取消了首套房9折优惠,执行95折利率。据观察哥了解运城去年九月份建行有首套房贷款利率95折的优惠活动,今年没有银行推出利率优惠政策。

举个例子:

小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,那么利率浮动就是-15%,那么小A当年的商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后的每一年,一般情况下,贷款利率浮动幅度是不变的。

需要注意的是,由于每个银行规定不同,有些银行保留了自己的调整权限,没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

三、“等额本金”和“等额本息”两种还款方式的选择

在签订房屋购房合同时,需要自己选择还款方式。一般情况下,还贷有两种方式,“等额本金”和“等额本息”。每月还款额和利息到底是怎么计算的,观察哥下面具体举例说明。

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而还的利息越来越少,因此起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),通俗地讲,等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”,但本金与利息的比例是变化的。

举个例子:

小A在运城购房总额50万,银行贷款30万,期限20年,年利率是4.9%,如果选择等额本金,那么月利率就是0.4083%(4.9%/12),每月本金还款额=30万/(20×12)=1250元,但利息是每月递减的。

即第一个月利息=30万×0.4083%=1225元,第一个月本息共还2475.00元,第二个月利息=(30万-1250)×0.4083%=1219.9元,第二个月本息共2469.9元。

也就是说,第二个月起每月递减约5.10元。

如果小A选择的是等额本息的还款方式,每月还款额是固定的1963.33元,其中,本金逐月递增,利息逐月递减。所以在签订购房合同时,购房者可以根据自身的经济情况,选择不同的还款方式。

如果购房者自己不做选择,一些银行会给购房者选择等额本息的还款方式,因为相同的贷款数额和年限下,等额本金的利息比等额本息的少。还是以小A为例,30万贷款20年,利率4.9%,等额本金的全部利息为14.76万元,等额本息的全部利息为17.12万元,比等额本金高了2.36万元。大多数银行这两种还款方式会让购房者自由选择。

四、还款日期和罚息要看清楚

除了选择合适自己的还款方式之外,在签订房屋贷款合同时,银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上,现在比较常用的是委托扣款,即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户,购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上,到期银行自动扣款。

在还款日期方面,购房者一定要向银行咨询清楚,如果贷款人用来还贷的银行卡上余额不足,银行是否会提前几天发信息提醒。如果银行不发信息提醒,银行会从何时开始计算逾期罚息,这些都很重要。

五、提前还款需要交违约金吗?

在现实中,不少购房人存在提前还款的情况,所以在签订房屋贷款合同时,借款人一定要向银行咨询清楚,提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金,借款人要向银行咨询清楚,支付违约金的形式。

例如一些银行规定,提前还款需要支付固定金额的违约金,而一些银行则规定,贷款在还款期未到之前先行偿还贷款,要收1%-3%的违约金。所以在签订购房合同时,借款人要弄清提前还款违约金的规定,以免增加提前还款成本。不过,在运城目前还没有提前还款收违约金这一说法。

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